Specialfastigheter - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska Högskola

Specialfastigheter – En granskning och belysning av värderingsförfarandet
information och som därmed underlättar sökandet efter jämförelsematerial. I
dagsläget finns det dock ett stort tomrum i informationsmängden vad det gäller
kommersiella fastigheter. När dessa fastigheter överlåts paketeras de ofta i bolag inför
en försäljning och ingår därmed inte i de offentliga informationsdatabaserna. För att
få fram godtagbara jämförelseobjekt måste man identifiera vilka egenskaper
värderingsobjektet har. Det gäller att analysera vad det är som skapar ett behov eller
värde hos det aktuella objektet. Eftersom varje fastighet i stort sett är unik så blir
varje bedömning av egenskaperna hos en fastighet individuell. De fastighetsanknutna
egenskaper som är aktuella vid en värdering varierar beroende på vilken fastighetstyp
det är som ska värderas. Läget kan sägas vara den egenskap som har stor vikt vilken
fastighetstyp det än är som värderas. Som exempel kan inte en villa vid havet
jämföras med ett radhus intill en motorväg, de båda fyller behovet av bostad men de
olika lägena generar olika värden. 32
När värderingsobjektets egenskaper har identifierats söker man igenom delmarknaden
efter jämförelseobjekt med identiska eller liknande egenskaper.
Erhålla tillräcklig information om jämförelseobjekten
Även då det i Sverige finns goda offentliga fastighetsrelaterade register som
behandlar den grundläggande informationen, så räcker det inte alltid. Vid ett
fullständigt värdeutlåtande bör omfattande beskrivningar av värderingsobjektets läge,
tekniska, juridiska och ekonomiska egenskaper samt kvalitéer redovisas. Detta är en
svag punkt med ortsprismetoden att denna information är svår att erhålla i den
utsträckning som är önskvärd för jämförelseobjekten. Detta gäller främst ekonomiska
och tekniska data samt tekniska brister som fastigheten kan vara behäftad med. 33
Bearbeta, analysera och tolka jämförelsematerialet
Fastigheter är i varierande grad unika och överlåtelser sker vid varierande tidpunkter,
detta försvårar jämförbarheten. För att öka jämförbarheten tillämpas oftast någon
form av faktorrelaterad prisjämförelse genom normering av priset. Att normera
innebär att man prisrelaterar priset till någon eller några av de värdebärande
faktorerna. Priserna för jämförelseobjekten kan relateras till en mängd olika
värdebärande faktorer, så som area, driftnetto eller taxeringsvärde. Priset relateras
vanligen till en eller ett fåtal värdebärande faktorer som används i olika former av
regressionsekvationer. 34
I praktiken relateras priserna oftast till en värdebärande faktor, antingen en viss fysisk
egenskap eller till ekonomisk data. Den faktor man väljer får sedan förutsättas vara
representativ för den samlade effekten av övriga värdebärande faktorer. Vilka faktorer
som är av intresse varierar beroende på fastighetstyp, de vanligaste listas nedan.
32 Persson, s. 263
33 Persson, s. 263
34 Persson, s. 264
28