Specialfastigheter - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska Högskola

Specialfastigheter – En granskning och belysning av värderingsförfarandet
står för marknadsvärdet på fastigheten vid kalkylperiodens slut. Vid en
kassaflödeskalkyl är det viktigt att de grunddata som utgör kalkylen baseras på
faktiska siffror för det aktuella värderingsobjektet. Beräkningar enligt denna metod
kräver bland annat uppgifter angående intäkter, utgifter, kalkylränta, inflation,
marknadshyror och vakanser. Avviker de siffror som kalkylen baseras på för mycket
från marknadsmässiga förhållanden så måste värdena successivt marknadsanpassas
under kalkylperioden. En rimlighetsbedömning av resultatet från kassaflödeskalkylen
görs bäst med hjälp av nyckeltal från marknaden och då främst direktavkastning och
värde per kvadratmeter. 46 För beräkningar på totalt kapital med en kassaflödesmetod
används formeln som redovisas nedan.
V = Nuvärde
H = Hyra
D = Drift
U = Underhåll
F = Fastighetsskatt
T = Tomträttsavgäld
RB = Räntebidrag
I = Investeringar i fastigheten
R = Restvärde
t = Tidsvariabel
n = Kalkylperiod
p = Kalkylränta på totalt kapital
För att kalkyler ska vara jämförbara med varandra krävs det att vissa grundläggande
kriterier uppfylls. Nedan anges ett urval av de som enligt svenskt Fastighetsindex
anses vara de viktigaste.
• Kassaflödeskalkylen ska utföras i nominellt penningvärde.
• Man ska ha en kalkylperiod på mellan 5-10 år.
• Inbetalningar bör i kalkylen placeras så att de på bästa sätt speglar de verkliga
betalningsflödena.
• Varje hyreskontrakt ska enskilt beaktas och dess olika förutsättningar ska så
gott det går speglas i kalkylen.
46 Persson, s 280-283.
34