Specialfastigheter - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska Högskola

Specialfastigheter – En granskning och belysning av värderingsförfarandet
7 Fallstudie
Som fallstudie har tre värderingar av ett militärt område, i direkt anslutning öster om
en mindre flygplats, i västra Sverige studerats.
• Värdering 1: Utförd 1998. Bedömt marknadsvärde 6,5 miljoner kronor.
• Värdering 2: Utförd april 2007. Bedömt marknadsvärde 10 miljoner kronor.
• Värdering 3: Utförd juni 2007. Bedömt marknadsvärde 200 miljoner kronor.
Området i fråga omfattar ett flertal fastigheter som är bebyggda med ett 50-tal
byggnader av varierande storlek, användning och skick. Huvudsakligt ändamål för
dessa byggnader är militärt och lagfaren ägare är Fortifikationsverket.
Bebyggelsen på området varierar från små enkla förrådsbyggnader till en större
restaurangbyggnad med storkök. Ett flertal byggnader lider av eftersatt underhåll och
några av dessa är direkta rivningsobjekt. Dessa byggnader utgör följaktligen en
belastning snarare än en tillgång. Den ekonomiska belastningen ligger i
rivningskostnader, bortforsling och allt annat som tillkommer vid rivningsarbeten.
Två av byggnaderna har en fasadbeklädnad bestående av asbestskivor som innebär att
de måste hanteras efter särskilda regler och föreskrifter vid rivning och bortforsling.
Ett fåtal byggnader är i ett sådant skick att de kan hyras ut i befintligt skick eller med
mindre ytskiktsrenovering. Den obebyggda marken utgörs främst av grönområden
och asfalterade ytor, så som landningsbanor och parkeringar.
Omgivningen består av kuperad jordbruksmark med gles bebyggelse. I relativ närhet
till området finns en trafikövningsplats samt några industriområden.
7.1 Värdering 1 från 1998
Den första värderingen är utförd i juni 1998 på beställning av en intresserad köpare.
Värderingen syftade till att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde, det mest
sannolika priset vid en normal försäljning på en fri och öppen marknad. Vid
värderingstillfället delades värderingen upp i tre mindre underområden som kommer
behandlas enskilt nedan.
I följande stycken behandlas de förhållanden som rådde och som framhävs i
värderingsutlåtandet 1998. Området ligger utanför detaljplan och i ÖP93 anges
oförändrad markanvändning. Stadsbyggnadskontoret anger beträffande ny
översiktsplan i samrådshandling daterad juni 1997 följande: Framtida trafik på
flygplatsen avgörs inom kort. Koncessionsnämnden har sagt nej till linje- och
charterflyg, men detta har överklagats till regeringen. Ett nej får förhållandevis små
49