Specialfastigheter - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska Högskola

Specialfastigheter – En granskning och belysning av värderingsförfarandet
2 Definition av specialfastigheter och
ändamålsbyggnader
Definitionen av ändamålsfastigheter har aldrig fått någon exakt beskrivning och
används i dagsläget till att beskriva flertalet olika sorters fastigheter. I propositionen
1991/92:44 drogs en gräns mellan kommersiella fastigheter och ändamålsfastigheter,
där ändamålsfastigheter betecknas som byggnader som saknar alternativ användning
eller har väldigt liten alternativ användning samt att de kan ha skräddarsytts för sitt
ändamål. Det kan anses att denna definition är grunden för att förstå vad som menas
med en ändamålsfastighet. Det finns ungefär lika många definitioner som det finns
utredningar, propositioner, kommittéer med flera som berör ämnet. De flesta är
väldigt lika varandra på det sättet att det handlar om byggnader med begränsad
alternativ användning som eventuellt har anpassats för ett visst ändamål. Det kan även
anses vara en ändamålsfastighet på grund av läget och byggnadens symboliska värde
för verksamheten, t.ex. en kontorsfastighet i en gruvort där gruvföretaget är den enda
möjliga användaren eller universitetsbyggnader.
Definitionen av en ändamålsfastighet eller specialfastighet diskuterades vid de
genomförda intervjuerna, se kapitel 5. Där framkom det att en specialfastighet, enligt
de värderare som intervjuades, är en fastighet med en byggnad som har ett särskilt
ändamål. Även det att dessa saknar en definierad marknad eller att det saknas en
kommersiell marknad för fastigheten gör att de kan definieras som ändamålsfastighet
eller specialfastighet. En person ansåg även att det skulle kunna vara en fastighet som
inte kan klassas som förvaltningsobjekt. Som framgår av dessa tre aktiva värderares
resonemang kan man konstatera att det inte finns någon vedertagen definition, som är
entydig för hela fastighetsbranschen.
I de fall en eller flera lokaler inom en byggnad är så kallade ändamålslokaler uppstår
ytterligare ett definitionsproblem. Enligt Fastighetstaxeringslagen ska byggnadstypen
bestämmas med hänsyn till det ändamål som byggnaden till övervägande del är
inrättad för och på det sätt som byggnaden till övervägande del används på. Om en
byggnad kan delas in i flera olika fastighetstyper och som specialbyggnad ska den
indelas som specialbyggnad, såvida den inte kan indelas som ekonomibyggnad. 8
Det är oftast så att det är byggnaden på fastigheten som saknar alternativ användning
och därför borde definitionen vara ändamålsbyggnad. 9 Det finns dock undantag där
fastigheten har anpassats till den utsträckningen att det rör sig om en
8 Fastighetstaxeringslagen (1979:1152), 2:3
9 Ändamålsfastighetskommittén, s 59
19