Specialfastigheter - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska Högskola

Specialfastigheter – En granskning och belysning av värderingsförfarandet
från ett kvarter till ett län användas som geografisk delmarknad. Ju högre
omsättningen är på en fastighetstyp inom en delmarknad desto mindre geografiskt
område behöver man använda för att få ett satisfierande jämförelsematerial. Även
vilket normeringsförfarande som används har betydelse för det geografiska områdets
storlek. Som regel kan man utgå ifrån att ett större geografiskt område kan användas
då betalda priser relateras till taxeringsvärdet än om normeringen sker till pris per
kvadratmeter. Skälet till att området kan utvidgas med taxeringsvärdet är att det
förväntas ge en bredare återspegling av jämförelseobjektets karaktär än t.ex. endast
storleken per kvadratmeter. Vad gäller tidsaspekten är det önskvärt att använda
överlåtelser så nära i tiden som möjligt i förhållande till värdetidpunkten. Eftersom
fastighetsmarknaden är en trög marknad där utbudet i stort sett är fast medan
efterfrågan varierar med tiden är det ofta så att äldre överlåtelser inte reflekterar
dagens marknadssituation. Äldre överlåtelser måste även räknas om till dagens
penningvärde med hänsyn till samhällets prisutveckling. 30
Överlåtelser som inte är marknadsmässigt representativa kan redan i första steget
sållas bort genom att identifiera köp med avvikande köpeskillingskoefficient, K/T-tal.
Det finns flera anledningar till att K/T-talet varierar och bara för att det är högt eller
lågt behöver det inte innebära att något är fel och därmed att överlåtelsen måste
uteslutas. Överlåtelser som har K/T-tal under ett och över tre brukar beaktas med viss
tveksamhet, då det kan vara så att överlåtelsen inte är marknadsmässigt genomförd
eller att intressegemenskap föreligger. Dessa tal är inte på något sätt låsta utan på
svaga marknader kan värden under ett vara signifikanta och på starka marknader kan
värden över tre vara acceptabla. 31
Avslutningsvis är det värt att konstatera att i de flesta fall är ett bristfälligt material
bättre än inget material alls. Även om materialet kan anses vara bristfälligt så kan det
tjäna som en utgångspunkt för värderarens egna erfarenhetsbedömningar och
överväganden.
Ta fram jämförelseobjekt
Efter att delmarknaden har definierats och avgränsats är det dags att sortera fram
relevanta jämförelseobjekt. Varje fastighet kan anses vara unik vad gäller läge och
egenskaper, detta medför att tillgången på relevanta jämförelseobjekt är begränsad.
Tillgången på fastighetsinformation om överlåtelser och andra värden på, vanligare
typer av, fastigheter är internationellt sett god i Sverige. Tillgången på offentliga
databaser med fastighetsregistret som den viktigaste informationskällan har lett till att
privata aktörer har vidareutvecklat datorprogram som samlar all denna offentliga
30 Persson, s. 262
31 Lantmäteriverket och mäklarsamfundet, s. 95
27