Specialfastigheter - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska Högskola

Specialfastigheter – En granskning och belysning av värderingsförfarandet
3 Fastighetsvärdering
Vid fastighetsvärdering är det viktigt att bestämma vad ett värde är och genom
värdeteori förklara hur det uppkommer. Fastigheter har speciella egenskaper som gör
att de skiljer sig från andra varor och det kan därför vara svårt att göra en korrekt
värdering av ett fastighetsobjekt. Alla fastigheter har ett specifikt läge vilket innebär
att varje fastighet är unik. De går ej att flytta och deras användning är beroende av
flertalet lagar och föreskrifter. Omsättningen på fastigheter är relativt låg vilket även
det försvårar värderingen av objekten. 13
3.1 Värdeteori
Värdeteori är ett filosofiskt begrepp som beskriver hur ett värde uppstår och vad som
bestämmer värdets storlek. Värdebegreppet är subjektivt och varierar från person till
person. Grunden utgår från den allmänna ekonomiska teorin som till stor del förklaras
genom begreppen utbud och efterfrågan. Man behandlar fastigheter som vilken vara
som helst där förväntningar om framtida nyttor anses vara kärnan i värdebegreppet.
Ekonomiskt värde uppstår först när vissa grundläggande förutsättningar uppfylls.
De faktorer som påverkar värdet kan samlas i formeln:
Vilkaförutsättningarsompåverkarvärdevarierarmedhänsyntillobjektet. Inom
fastighetsmarknaden är det fem faktorer som är extra viktiga. Behov av fastigheten,
nytta och dispositionsrätt av ägare eller den som nyttjar fastigheten, möjlighet att
överlåta och att det finns ett begränsat utbud av jämförbara fastigheter. 14
Värdeteorins kärna: ”De flesta resurser är av begränsad tillgång, om de kan vara till
nytta uppstår ett behov av dem vilket skapar ett värde i människors medvetande som
kan komma till uttryck i ett pris genom olika betalningsvillighet i en
marknadsprocess”. 15 Värdebegreppet består inte enbart den ekonomiska vikten utan
innefattar även affektions-, miljö- och politiska värden. 16
13 Lantmäteriverket och Mäklarsamfundet, Fastighetsvärdering, Grundläggande teori och
praktisk värdering, s. 2.
14 Lantmäteriverket och Mäklarsamfundet, s 3.
15 Persson, s 245.
16 Persson, s 245.
21