Specialfastigheter - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska Högskola
Specialfastigheter - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska Högskola
Specialfastigheter - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska Högskola
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
<strong>Specialfastigheter</strong> – En granskning och belysning av värderingsförfarandet<br />
vilka framtida nyttor fastigheten kan frambringa. Inför intervjuerna hade vi redan då<br />
en uppfattning om att metoden inte lämpade sig för värdering av specialfastigheter.<br />
Denna uppfattning hade även värderarna som aldrig använde enbart<br />
produktionskostnadsmetoden för att värdera en specialfastighet. Dock kan den lämpa<br />
sig som en komplettering till någon annan av metoderna för att bedöma rimligheten i<br />
gjorda antaganden. Inget värderingsutlåtande i fallstudien baseras på<br />
produktionskostnadsmetoden något som tyder på att metoden ej kan anses vara<br />
användbar.<br />
8.4 Alternativ användning<br />
Med anledning till detta arbetes bakgrund spelar frågan om den alternativa<br />
användningen stor roll. Vid en överlåtelsesituation kommer flertalet specialfastigheter<br />
kräva en ändrad användning. Detta identifierades direkt som ett avgörande moment i<br />
värderingsförfarandet. Det ansågs viktigt att försöka utreda hur man bör gå tillväga<br />
för att finna den mest troliga alternativa användningen. Det bästa sättet att få fram<br />
information om detta ansågs vara genom intervju med aktiva värderare. Där framkom<br />
det att den alternativa användningen bedöms från fall till fall. Det finns ingen mall för<br />
hur denna bedömning ska gå till. Vilket vi ej heller anser att det bör finnas. Detta då<br />
man ökar risken för att man bortser från ett bra alternativt användningsområde på<br />
grund av att man varit för styrd under utredningen. För vissa fastigheter är det inte<br />
självklart vilka alternativa användningsområden som är mest lämpade, utan det kan<br />
krävas viss kreativitet för att komma fram till ett bra alternativ.<br />
Den alternativa användningen bedöms vara den absolut mest avgörande faktorn vid<br />
värdering av specialfastigheter. För ortsprismetoden väljer man jämförelseobjekt<br />
utefter vilken användning som är mest trolig. Bedöms fastighetens troligaste<br />
användning till lager utgår man från ett jämförelsematerial bestående av lagerlokaler.<br />
Vid avkastningsmetoden används den alternativa användningen för att bedöma<br />
marknadsmässiga hyror, drift och underhåll samt avkastningskrav. Oavsett hur troligt<br />
och exakt ett framtaget driftnetto är så faller det ändå om inte bedömningen av den<br />
alternativa användningen uppfylls. Vilket visar hur stor vikt valet av alternativ<br />
användning får vid en värdering.<br />
Vi bedömer att den alternativa användningen är den faktor som är den största<br />
anledningen till att värderarna får så olika marknadsvärden i fallstudien. Värderingen<br />
från april 2007 utgår ifrån att dagens bebyggelse kan rustas upp och hyras ut till<br />
flygnära verksamhet samt logi. Värderingen från juni 2007 bedömer det som troligt<br />
att området kan exploateras som industrimark. Värderaren från 1998 gör<br />
bedömningen att delar av fastigheten kan styckas av och säljas som<br />
kompletteringsmark till jordbrukare och att byggnaderna kan hyras ut. Valet av<br />
69
Change language