Specialfastigheter - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska Högskola

Specialfastigheter – En granskning och belysning av värderingsförfarandet
de andra två värderingarna. Detta spelar självklart en avgörande roll och
värderingsutlåtandet 1998 kommer inte att ges samma vikt i analysen och
slutsatserna. De två värderingarna från 2007 genomfördes med två månaders
mellanrum och är därmed direkt jämförbara.
Värderingarna 2007 genomfördes under exakt likvärdiga förhållanden vad gäller
planer, politiska beslut, flygverksamhet, byggnadsstatus mm. Trots att de är utförda
under samma yttre förhållanden skiljer deras värdebedömningar avsevärt från
varandra, värderingsutlåtandet från april 2007 bedömer värdet till 10 000 000 kr
medan värderingen från juni 2007 bedömer värdet till 200 000 000 kr. Det finns flera
olika anledningar till detta och nedan följer en genomgång av de viktigaste
skillnaderna mellan värderingsutlåtandena.
I stort är det områdets framtida användning och nytta som spelar den avgörande rollen
för de olika värden de kommer fram till. De två värderarna gör vitt skilda antaganden
om områdets framtida utformning och användande. Baserat på vilken framtida
användning som antas, leder detta till att olika förutsättningar gäller. I
värderingsutlåtandet från april baseras värderingen på att byggnaderna ska rustas upp
och hyras ut till olika verksamheter som har en flygnära karaktär och logi. Den andra
värderaren gör helt andra antaganden och baserar sin värdering på att området kan
exploateras som industrifastighet.
Eftersom den första värderaren, april 2007, utgår från att merparten av byggnaderna
ska bibehållas och utvecklas består värderingsutlåtandet till stor del av
byggnadsbeskrivningar och beräkningar. Varje byggnad behandlas var för sig där
intäkter och kostnader redovisas. Vissa byggnader klarar inte att förränta kostnaden
för upprustningen vilket resulterar i negativa värden. Detta är inte
fastighetsekonomiskt försvarbart då de dessutom låser möjligheterna för ett alternativt
användande av marken. Värderaren väljer ändå att låta dessa värden slå igenom på det
totala marknadsvärdet. Även andra kostnader som bidrar till ett lägre marknadsvärde
får stort utrymme och genomslag i utlåtandet, t.ex. upprustningen av vägar och staket.
Den andra värderaren, juni 2007, lägger istället stor vikt på att belysa kommunens
senaste samrådsversion och de utvecklingsmöjligheter som kan bli aktuella.
Möjligheterna att utveckla ett industriområde i symbios med flygplatsen genomsyrar
hela värderingsutlåtandet. Detta trots att flygplatsens framtida nyttjande inte var helt
fastställt och det vid tillfället endast var godkänt för linjetrafik. Dessutom finns det en
konkurrerande flygplats i regionen som är godkänd för både linje- och transportflyg.
Värderaren redovisar vilken exploateringsgrad som är mest trolig för området. Den
bedömda exploateringsgraden ter sig vara optimistisk, om man väljer att lita på den
andra värderarens kommentarer. Det faktum att det redan finns planlagda
industritomter i närliggande områden som inte blivit fullt exploaterade borde ge en
64