Specialfastigheter - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska Högskola

Specialfastigheter – En granskning och belysning av värderingsförfarandet
• Fastighetstyp: Industrifastigheter
• Område: Närliggande industriområden
• Förvärvstidpunkt: 2006-01 och senare
Dessa kriterier gav ett ortsprismaterial som omfattade 12 genomförda försäljningar.
Dessa fastigheter hade sålts till priser som varierar mellan 174 och 1 875 kr/kvm area.
Kommunen hade muntligen gett ett riktvärde på 600 – 800 kr/kvm för industrimark i
närliggande industriområden. Jämförelseköpen och kommunens information
indikerade att den aktuella marken kan betinga ett värde på 600 – 700 kr/kvm,
förutsatt att det finns en plan som tillåter industriändamål.
7.3.2 Kalkyl
Värderaren gjorde bedömningen att 75 % av området, 133 ha, skulle planläggas till
industriändamål. Av den ytan bedömdes vidare att 60 % skulle exploateras, det ger en
area på cirka 80 ha. Kostnaderna för att få marken i det skick som krävs bedömdes
uppgå till 350 kr/kvm. I den bedömningen ingick samtliga exploateringskostnader så
som bygg-, anläggning-, rivning- och bortforslingskostnader samt iordningsställande
av viss infrastruktur så som vägar. Avgifter för VA ingick inte i de 350 kronorna.
En ny detaljplan väntades bli antagen 2009 och träda i kraft 2012. Om marken skulle
säljas ut succesivt till olika kommersiella intressenter bedömdes värdet 2007 ligga på
253 kr/kvm, nuvärdesberäkning av värdet 700 kr/kvm subtraherat med kostnaderna på
350 kr/kvm. Det ger ett totalt värde på cirka 200 000 000 kr för ej planlagd
industrimark i ett icke iordningställt område. Osäkerhetsintervallet sattes till 10 %.
Om försäljningen skulle ske när marken var planlagd och i viss mån iordningställd
uppskattades marken kunna säljas för 600 kr/kvm. Det totala värdet skulle då uppgå
till 560 000 000 kr, 10 % osäkerhetsintervall.
Vid en kassaflödesberäkning för de kontrakt som fanns med ett direktavkastningskrav
på 7,5 % blir värdet cirka 55 000 000 kr. Detta bedömdes avta med tiden och troligen
skulle hyresgästerna evakueras eller säga upp sina avtal.
Det ena bergrummet som finns inom fastigheten värderades också separat. Detta är i
dagsläget uthyrt och genererar intäkter på 1 200 000 kr/år med driftskostnader på
220 000 kr/år, vilket ger ett driftnetto på 980 000. Beräknat med ett
direktavkastningskrav på 7,5 % erhölls ett indikativt värde om 13 000 000 kr.
På samma sätt togs ett separat värde för en av fastigheterna fram. Vid beräkningarna
gjordes samma antaganden rörande exploateringsgrad. Detta gav ett indikativt värde
på 13 500 000 kr, markpriset 253 kr/kvm.
59