Specialfastigheter - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska Högskola

Specialfastigheter – En granskning och belysning av värderingsförfarandet
Området ansågs också vara lämpat för bostadsändamål. Bortsett från störningen som
flygplatsen innebar erbjöd området goda boendemiljöer med närhet till centralorten.
Även det faktum att infrastrukturen redan var utbyggd till området gjorde att det
lämpade sig väl för bostadsbebyggelse. Den slutliga bedömningen innebar dock att
boendealternativet fick uteslutas på grund av att flygverksamheten troligen skulle
finnas kvar i någon form under en överskådlig tid.
Vid värderingen resonerade värderingsmannen kring den ovissa situation som rådde
gällande flygplatsen. Han insåg att området kunde tinga ett högre värde om
politikerna i regionen godkände en viss användning som banade väg för en snabb
utvecklingsprocess i området. Men han valde att i detta fall utgå från att
flygverksamheten skulle förbli oförändrad i framtiden, mot den då gällande
situationen. Bostäder ansågs inte som ett troligt alternativ. Även att den civila
flygplatsen skulle omlokaliseras till området ansågs som osannolikt. Köparens nytta
består då av avkastningen från lokaluthyrningen och arrenden från befintlig
bebyggelse och mark. Till det tillkommer också värdet för den övriga marken köparen
anser kunna exploatera, inom ramen för vad kommunen tillät.
Normalt bedöms ett avkastningsvärde genom flerårig kassaflödesanalys, med rådande
osäkerhet i framtida ekonomiska utfall användes direktavkastningsmetoden. De
intäkter som ansågs utfalla i det kortare perspektivet var lokalhyror och arrenden.
Som nämndes ovan fanns avtal förberedda av Försvaret med Försvaret som hyresgäst,
med lång löptid. Intäkterna från Försvaret redovisas i tabell 1.
Byggnad (nr) Yta (kvm) Hyra (kr)
31, 32, 33 580 88 000
62 380 60 000
63 880 240 000
65 1 600 480 000
229 97 40 000
Skjutbanorna 69 000
Summa 3 537 977 000
Tabell 1: Hyresintäkter för byggnader inom område 2.
Intäkterna från övriga byggnader ansågs bli relativt små. Många av de övriga
byggnaderna hade även en sådan karaktär att de var oflexibla för annan användning
och var i dåligt skick eller mycket dåligt skick. Drift och underhållskostnaderna
bedömdes ligga mellan 75 och 125 kr/kvm exklusive kostnaden för hyresgästens el
och VA. Sammantaget bedömdes uthyrningen inte ge något positivt driftnetto.
Intäkterna bedömdes ligga runt en miljon kronor per år och utgifterna för drift och
52