Specialfastigheter - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska HÃ¶gskola

More documents

Recommendations

Info

<strong>Specialfastigheter</strong> – En granskning och belysning av värderingsförfarandet i förhållande till jämförelsematerialet, motsvarar värderingsobjektet ett genomsnitt av jämförelseobjekten behöver ingen korrektion göras. I övriga fall behöver korrektioner göras i varierande utsträckning beroende på hur mycket värderingsobjektet skiljer sig från jämförelsematerialet. 37 Hur tekniska brister som uppdagas vid en besiktning av värderingsobjektet ska hanteras vid en fastighetsvärdering är inte helt givet. Om en preliminär ortsprisanalys antyder ett visst värde för värderingsobjektet innebär det inte att man per automatik ska subtrahera det värdet med kostnaderna för att åtgärda bristerna. Alla korrektioner ska genomföras med hänsyn till jämförelsematerialets kvalitet och standard. Tillräcklig information om jämförelseobjektens tekniska brister och standard är svår att erhålla i den utsträckning som är önskvärd för att kunna dra korrekta slutsatser. Det innebär att om värderingsobjektet led av vissa brister så är det troligt att jämförelseobjekten också lider av vissa tekniska brister. Information om värderingsobjektets brister och kostnaderna för att åtgärda dessa är viktig att presentera som information, men det krävs noggranna överväganden i vilken mån även jämförelseobjekten kan ha likartade brister. Att schablonartat dra ifrån och lägga till värden på grund av brister eller tillgångar hos värderingsobjektet leder således till felaktiga slutsatser. 38 Slutlig värdebedömning och osäkerhetsbedömning När den preliminära värderingen har tagit form och ett värde har uppnåtts är det en god idé att värderaren tar ett steg tillbaka och ställer sig frågan hur tillförlitlig värderingen kan anses vara. Saker som bör begrundas är huruvida jämförelsematerialet är signifikant, har korrekta antaganden gjorts, har beräkningarna genomförts på ett korrekt sätt och i vissa fall kan det anses nödvändigt med en ny värderingsansats för att erhålla ett tillfredställande resultat. Att värderingar är prognoser och bedömningar av ett objekts värde vid en framtida överlåtelse innebär också att de är behäftade med osäkerhet. En värderings osäkerhet kan redovisas på flera olika sätt, antingen statistiskt, verbalt, allmänt bedömt eller inte alls. Genom att ange en procentsats eller ett intervall för värdet antyder värderaren att inom de angivna intervallen är det troligt att priset hamnar. Värderaren behöver dock inte ange något intervall utan det räcker med att skriftligt eller verbalt konstatera att värderingen är behäftad med osäkerhet. 39 4.1.2 Ortsprismetodens olika metoder För att göra priser och värden jämförbara utnyttjas olika metoder beroende på kvaliteten, tillförlitligheten och innehållet i den tillgängliga informationen. Med hjälp av dessa metoder kan värderingsobjektet åsättas ett uppskattat marknadsvärde. 37 Persson, s.266 38 Persson, s. 268 39 Persson, s.268 30
<strong>Specialfastigheter</strong> – En granskning och belysning av värderingsförfarandet Areametoden Areametoden relaterar betalt pris till objektets area, kr/kvm. Metoden framstår som mycket enkel och de matematiska formler som krävs är simpla, men den inrymmer en del praktiska problem. Vilken area det är som avses och hur den ska mätas, alternativt att erhållna uppgifter är korrekta. Fördelningen av kontor, bostäder, lager och så vidare i jämförelseobjekten framgår inte alltid i den utsträckning som krävs. Samma problem uppstår när det gäller jämförelseobjektens standard och skick. 40 Nettokapitaliserings-/direktavkastningsmetoden Nettokapitaliserings-/direktavkastningsmetoden bygger på att relatera ett driftnetto som en kvot till betalt pris, uttryckt i procent. Kvoten kallas vanligen för direktavkastning eller nettokapitaliseringsprocent. Formelmässigt är metoderna identiska och skall också generera samma resultat om syftet är att bedöma ett marknadsvärde. Det som skiljer dem åt är att nettokapitaliseringsfaktorn härleds direkt som en kvot med ett normaliserat marknadsmässigt driftnetto medan direktavkastningen ofta härleds från ett marknadsmässigt direktavkastningskrav. Denna lilla men signifikanta skillnad leder till att metoderna uppfattas olika, nettokapitaliseringsmetoden som en ortsprismetod och direktavkastningsmetoden som en avkastningskalkylmetod. Vid värdering av kommersiella fastigheter är nettokapitaliseringsmetoden förmodligen den mest använda metoden i världen och därmed också den mest missbrukade. Det beror till stor del på slentrianmässiga schabloniseringar av ingångsdata och dålig marknadsmässig förankring av direktavkastningen. Med nettokapitaliseringsmetoden bedöms värdet med ett marknadsmässigt anpassat driftnetto och inte det faktiska driftnettot. Det marknadsmässigt anpassade driftnettot korrigeras dock för avvikelser från de marknadsmässiga förhållandena. Detta då det 40 Persson, s.270 31
Page 1 and 2: Specialfastigheter - En granskning
Page 29: Specialfastigheter - En granskning

Specialfastigheter - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska HÃ¶gskola

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?