Specialfastigheter - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska Högskola
Specialfastigheter - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska Högskola
Specialfastigheter - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska Högskola
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
<strong>Specialfastigheter</strong> – En granskning och belysning av värderingsförfarandet<br />
bedömdes som osannolikt och bergrummet ansattes inget ekonomiskt värde. Det<br />
andra bergrummet ansågs vara svårt att finna en hyresgäst till och även det bedömdes<br />
sakna ekonomiskt värde.<br />
Övriga lokaler var outhyrda och för dessa bedömde värderarna marknadsmässiga<br />
hyror. Hyrorna åsattes med beaktande av de ombyggnadsåtgärder och upprustningar<br />
som kalkylerats för varje byggnad. Den totala hyran för fastigheten i 2007-års nivå<br />
uppgick till 8 896 000 kr, 396 kr/kvm, exklusive värme, vatten, el, fastighetsskatt och<br />
inre underhåll. Intäkterna förutsatte dels att det fanns en marknad för enklare boende i<br />
närheten av närliggande industriområden, flygplatsen, galoppbana och en planerad<br />
multisportarena. Det byggde även på att viss flygverksamhet och närstående<br />
verksamhet kunde utvecklas även på östra sidan av bansystemet.<br />
Marknaden för skyddsobjekt och det norra området bedömdes få en långsam<br />
utveckling över sju år. Den långsiktiga uthyrningsgraden bedömdes inte bli bättre än<br />
90 % och utvecklingstiden sattes till sju år. Då den långsiktiga vakansgraden<br />
bedömdes till 10 % ansågs det motivera ett avdrag på 9 323 000. Utvecklingsperioden<br />
på sju år för att nå 10 % vakans bedömdes motivera ett avdrag om 18 514 000 kr.<br />
De faktiska drift- och underhållskostnaderna hade inte erhållits. Jämförelser med<br />
liknande byggnader gav normala årskostnader på i genomsnitt 119 kr/kvm, totalt<br />
bedömdes drift och underhållskostnaderna uppgå till 2 669 000 kr.<br />
7.2.3 Värdebedömning<br />
Med hänsyn till objektets karaktär gjordes värdebedömningen med hjälp av intäktoch<br />
kostnadskalkyler. Direktavkastningen bedömdes ligga i intervallet 9-11 %, detta<br />
med hänseende till varje byggnads särskilda karaktär. För kontor, personal, logi och<br />
mässarna användes 9 % direktavkastning. Lager och industribyggnader åsattes ett<br />
direktavkastningskrav på 11 % och övriga fastigheter 10 %. Genomsnittliga<br />
direktavkastningen uppgick till 9,5 %. Värdebedömningen genom intäkt- och<br />
kostnadskalkyl avseende upprustat skick gav ett värde om cirka 65 500 000 kr. Det<br />
beräknade värdet måste justeras med hänsyntill avdrag och tillägg, redovisas nedan i<br />
punktform.<br />
56
Change language