Specialfastigheter - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska Högskola

Specialfastigheter – En granskning och belysning av värderingsförfarandet
4.1.3 Indirekta ortsprismetoder
En indirekt ortsprismetod är en enkel och snabb uppskattning av ett värde enligt
erfarenhet från marknaden. Det bygger på att kunskap om nyckeltalens prisnivåer för
en viss delmarknad har byggts upp med åren, t.ex. prisnivån för en kontorsfastighet är
X kr/kvm. Värderare bygger upp denna kunskap om sin delmarknad genom rutin och
erfarenhet, men det finns även företag och föreningar som redovisar bedömningar av
dessa nyckeltal.
Anledningen till att indirekta ortsprismetoder skulle användas framför direkta är att
det anses saknas jämförbara överlåtelser. För att en indirekt ortsprismetod skall kunna
accepteras bör en matris med nyckeltal byggts upp under flera år, t.ex. kr/kvm. Det är
av yttersta vikt att inte slänga sig med dessa värden för schablonmässigt utan att den
bakomliggande analysen beskrivs och ordentliga källhänvisningar presenteras.
4.2 Avkastningsmetoden
Avkastningsmetoden är en benämning på de värderingsmetoder som innebär att man
värderar en fastighet genom att uppskatta den avkastning som fastigheten genererar
och därefter nuvärdesberäkna överskottet till värdetidpunkten. När metoden används
för att uppskatta ett individuellt avkastningsvärde görs beräkningar utifrån just dennes
avkastningskrav och förväntade betalningsströmmar. Är det ett marknadsvärde man
söker används istället ett genomsnittligt avkastningskrav. 44 De olika parametrar som
kalkylen bygger på ska då bestämmas med hjälp av marknadens uppfattning och krav.
Man ska försöka efterlikna marknaden genom så kallad marknadssimulering. Vilket
innebär att man försöker rekonstruera prisbildningsprocessen på fastighetsmarknaden.
Avkastningsmetoden delas in i två huvudmetoder, kassaflödesmetoden och
direktavkastningsmetoden. Kassaflödesmetoden är krävande medan
direktavkastningsmetoden är en enkel och snabb metod. Men på grund av dess
enkelhet är det lätt att göra felbedömningar som kan få stora konsekvenser på
slutvärdet. 45
4.2.1 Kassaflödesmetoden
Med kassaflödesmetoden beräknas ett marknadsvärde utifrån nuvärdesberäkningar av
driftnetton och ett restvärde med utgångspunkt för en bestämd kalkylperiod som
vanligen är 5-10 år. Metoden baseras på in- och utbetalningar som fastigheten
beräknas ge upphov till över en kalkylperiod som prognostiseras för varje år.
Driftnettot diskonteras till värdetidpunkten. I slutet av kalkylperioden erhålls ett
restvärde som även det ska bedömas och diskonteras till värdetidpunkten. Restvärdet
44 Lantmäteriverket och Mäklarsamfundet, s 53.
45 Lantmäteriverket och Mäklarsamfundet, s 143.
33