Specialfastigheter - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska Högskola
Specialfastigheter - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska Högskola
Specialfastigheter - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska Högskola
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
<strong>Specialfastigheter</strong> – En granskning och belysning av värderingsförfarandet<br />
6.2.4 Värderingsmetoder<br />
Vid ortsprisanalys ser processen likadan ut som vid ”vanlig” värdering. Det som<br />
skiljer sig åt är svårigheten att hitta jämförelseobjekt. Här gäller det att värderaren<br />
utnyttja hela sitt kontaktnät. Man tvingas ofta leta i hela Sverige eller till och med att<br />
kolla runt efter liknade försäljningar i andra länder. Det som återigen tas upp är att<br />
man måste titta på ett större utbud av fastighetstyper som kan anses likvärdiga. Det<br />
krävs mycket mer tid och kraft på att utreda varje fastighet ifall de kan ligga till grund<br />
för en analys.<br />
Eftersom jämförelseobjekten vid värdering av specialfastigheter skiljer sig åt i mycket<br />
större utsträckning än de vanligtvis gör blir normeringen vid denna typ av analys<br />
svårare. När det kommer till de olika normeringsmetoderna är alla överens om att<br />
köpeskillingskoefficientmetoden ej fungerar bra i sammanhanget. Taxeringsvärdet på<br />
denna typ av objekt saknas oftast helt eller saknar värde som kan anses spegla<br />
marknadsvärdet. Nettokapitaliseringsmetoden anses funka om man har tillgång till<br />
hyresavtal för hyresgäster som förväntas fortsätta hyra efter en försäljning eller om<br />
man på annat sätt kan få fram ett trovärdigt driftnetto. Areametoden är enklast då det<br />
alltid går att mäta upp arean. Dock anses inte alltid denna metod tillräckligt relevant.<br />
En av värderarna tycker att alla normeringsmetoder är förkastliga för denna typ av<br />
värdering medan en annan anser att de ej går att användas enskilt utan tycker att det är<br />
bäst att kombinera de olika metoderna.<br />
En av intervjupersonerna tycker det kan vara svårt att få fram ett användbart driftnetto<br />
för avkastningsmetoden, då fastigheterna ofta är väldigt specialanpassade för den<br />
hyresgäst som idag befinner sig på fastigheten. För den hyresgästen är fastigheten<br />
mycket värd. Skulle det hyresförhållandet ändras och man måste skaffa en ny<br />
hyresgäst är det inte alls säkert att denna är beredda att betala lika mycket, då den ej<br />
är specialanpassad för den nya hyresgästen. Det kan även krävas<br />
ombyggnadskostnader vid byte av hyresgäst. Avkastningsmetoden kräver att man ser<br />
till förutsättningarna, hur lång tid innan man får ny hyresgäst och vad det skulle kosta.<br />
En av värderingsmännen är av den åsikten att det inte går att få fram ett tillräckligt<br />
användbart driftnetto för en fastighet där den nuvarande användningen ej är aktuell<br />
vid en försäljning.<br />
Produktionskostnadsmetoden är inte en metod som är populär bland<br />
intervjupersonerna. En av värderarna tycker aldrig att man ska använda denna metod<br />
då han anser att den ej är relevant. En annan säger att han helst inte utnyttjar metoden,<br />
utan tycker att man alltid ska utgå från ortsprismetoden och möjligtvis använda<br />
produktionskostnadsmetoden som ett komplement. Den enda styrkan, som han ser<br />
det, med denna metod är att det i alla fall är en metod. Den tredje intervjupersonen<br />
47