Specialfastigheter - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska Högskola
Specialfastigheter - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska Högskola
Specialfastigheter - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska Högskola
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
<strong>Specialfastigheter</strong> – En granskning och belysning av värderingsförfarandet<br />
4 Värderingsmetoder<br />
När man utrett syftet med en värdering, att bedöma marknads- eller<br />
avkastningsvärdet, blir nästa steg att bestämma vilken värderingsmetod som är den<br />
mest lämpliga. Det görs med hänsyn till den marknadsinformation man har tillgång<br />
till. 24 Värderingsmetoderna är till för att underlätta värderingsbedömningen för<br />
värderaren. Dessa redskap hjälper till att ordna all information och visa hur man<br />
praktiskt bör utföra de beräkningar som krävs. Inom värderingssammanhang finns det<br />
tre huvudmetoder. 25<br />
• Ortsprismetoden<br />
• Avkastningsmetoden<br />
• Produktionskostnadsmetoden<br />
4.1 Ortsprismetoden<br />
Vid en fastighetsvärdering görs en prognos för att hitta det mest sannolika priset vid<br />
en tänkt försäljning. Ett marknadsvärde kan aldrig observeras utan det kan endast<br />
bedömas. När fastigheten säljs kan man observera det faktiska priset, som bör vara<br />
samma som eller i närheten av det bedömda marknadsvärdet. Med ortsprismetoden<br />
bedömer man marknadsvärdet genom att observera försäljningar av jämförbara<br />
fastigheter, jämförelseobjekt, på den fria och öppna marknaden. Marknaden har alltid<br />
rätt i den meningen att det är på marknaden man kan observera priset som betalas för<br />
jämförelseobjekt. Denna information är en bra grund för att kunna bedöma värdet av<br />
en fastighet inför en tänkt försäljning. Metoden i sig är relativt enkel men är direkt<br />
beroende av marknaden och det finns visst utrymme för bedömningsmässiga problem.<br />
Av den orsaken att varje fastighet i stort sett är unik och omsättningen på<br />
fastighetsmarknaden är låg uppstår det nästan alltid problem med jämförelseobjekten,<br />
antalet, jämförbarheten och tidsfaktorn. I en drömvärld skulle det konstant omsättas<br />
oändligt många jämförelseobjekt som är identiska med värderingsobjektet och<br />
marknadsvärdet skulle bli det samma som priset. Tyvärr ser verkligheten inte ut så<br />
utan det är få överlåtelser med varierande egenskaper över en viss tidsperiod.<br />
Värderaren får då göra avvägningen om han vill utgå från ett fåtal men relativt<br />
identiska jämförelseobjekt eller om han väljer att utgå från volymer med sämre<br />
jämförbarhet. Värderare får använda sin erfarenhet och marknadskännedom, så de<br />
inte jämför äpplen med päron. 26<br />
24 Svensk Fastighetsindex, s 13.<br />
25 Lantmäteriverket och Mäklarsamfundet, s 10.<br />
26 Persson, s.260.<br />
25
Change language