Specialfastigheter - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska Högskola

Specialfastigheter – En granskning och belysning av värderingsförfarandet
8 Analys
Det övergripande syftet med detta examensarbete är att granska och belysa värdering
av specialfastigheter. Arbetet har till största delen behandlat specialfastigheter som
ska värderas i samband med en försäljning, där försäljningen kommer innebära att
fastigheten troligtvis får ett ändrat användningsområde. Att värdera specialfastigheter
innebär nästan alltid vissa svårigheter där de största utmaningarna tycks ligga i att
finna ett tillräckligt bra jämförelsematerial, att bestämma förutsättningar samt att
bedöma den alternativa användningen. Fortifikationsverket som är en myndighet som
har ett fastighetsbestånd som till stor del består av specialfastigheter har stora
svårigheter att vid försäljning uppskatta det rätta marknadsvärdet för sina fastigheter.
Det händer ofta att säljare och köpare utför separata värderingar av samma
värderingsobjekt, i samband med en tänkt försäljning, där värderingarna skiljer sig
markant åt. Vi har därför valt att försöka utreda varför detta sker och även hur man
skulle kunna gå tillväga för att minska dessa stora skillnader i uppskattade
marknadsvärden. Nedan analyseras de faktorer och metoder som anses vara mest
problematiska vid värdering av specialfastigheter.
8.1 Jämförelsematerial
Vid litteraturstudien framgick det att det ofta uppstår svårigheter med att finna ett
ortsprismaterial. Specialfastigheter bedömdes vara extra svåra att finna ett
satisfierande ortsprismaterial till, på grund av dess unika förutsättningar. Denna
bedömning styrktes vid intervjuerna och bekräftades genom fallstudien. På frågan vad
som är de största svårigheterna vid värdering av specialfastigheter framkom det att
värderarna ansåg problematiken med att finna ett jämförelsematerial vara bland de
största. Värderingen från juni 2007 i fallstudien använde sig av en ortsprismetod och
de valde att utgå från objekt med väldigt spridda kvadratmeterpriser, 174 - 1 875
kr/kvm. Värderaren bedömde marknadsvärdet ligga runt 600 – 800 kr, denna
bedömning uppfattas som vagt motiverad eftersom jämförelseobjektens värden skiljer
sig så mycket. Att värderaren väljer dessa objekt, trots värdespridningen, bedöms vara
ett tecken på brist på bra jämförelseobjekt. Att utgå från jämförelseobjekt med så
stora spridningar innebär att det bedömda värdet blir behäftat med stor osäkerhet.
Värderingen från juni 2007 använde tolv och åtta jämförelseobjekt som utgångspunkt.
Det hade troligtvis varit mer gynnsamt att använda färre jämförelseobjekt som valts
efter en djupare analys och som därmed överensstämmer i högre grad med
värderingsobjektet. Vi bedömer att det är fördelaktigt att utgå från ett mindre antal
jämförelseobjekt som överensstämmer i högre utsträckning med värderingsobjektet.
67