Dansk Økonomi Efterår 2006 - De Økonomiske Råd

Boks I.5Kontantprisen – den ubekendte faktorKontantprisen er realt vokset med omtrent 160 pct. siden lavpunktet i 1993. Enanalyse fra Økonomi- og Erhvervsministeriet viser, at indtil 2005 kunne langt hovedpartenaf denne stigning forklares ved udviklingen i realrente, disponibel indkomst,nye lånetyper, ejendomsbeskatning og antallet af potentielle førstegangskøbere(approksimeret ved antallet af 30-39-årige). Siden 2005 har væksten i kontantprisenimidlertid været klart ude af trit med udviklingen i disse fundamentalestørrelser, jf. figur A. Tilsvarende ses af figur B, at den estimerede relation forkontantprisen i SMEC klart har undervurderet stigningen i 2005-06, mens kontantprisengenerelt blev overvurderet i perioden 1995-2002.Figur A Kvartalsmodel for niveauetfor den reale kontantpris2. kvt. 1984 = 100220Faktisk200 Modelberegnet18016014012010080601984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006Kilde: Økonomi- og Erhvervsministeriet.Figur B Årsmodel for væksten i denreale kontantprisDlog0.200.150.100.050.00-0.05FaktiskEstimeret-0.101984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006Kilde.: Egne beregninger på SMEC.Argumenter for fald eller imod fortsat vækst i kontantprisenDe seneste 1½ års tilsyneladende uforklarlige udvikling i kontantprisen har altandet lige øget risikoen for, at der er tale om en prisboble på boligmarkedet. Dermeder også risikoen for kommende prisfald forøget. At boligmarkedet virker mindrestabilt end tidligere, understøttes også af nyere analyser fra AErådet, hvor udviklingeni kontantprisen sammenholdes med udviklingen i købsmulighederne,bestemt af indkomst, renteniveau, skatteregler osv., jf. AErådet (2006a).I denne prognose forventes en mindre forøgelse af den lange rente. Det aktuellesamt forventede renteniveau er naturligvis af stor betydning for boligefterspørgslen,og den forventede rentestigning trækker isoleret set i retning af fald iboligpriserne. I løbet af 2006 er antallet af boliger til salg steget betydeligt, mensantallet af handler er faldet. Alt andet lige må dette forhold betyde en lavere vækst ikontantprisen, end der er set på det seneste. Dette argument underbygges yderligere,hvis de seneste års høje niveau for boliginvesteringerne samt forventningenom fortsat vækst i de kommende år tages med i betragtning.52