Dansk Økonomi Efterår 2006 - De Økonomiske Råd

Boks I.5Kontantprisen – den ubekendte faktor, fortsatArgumenter for fortsat vækst eller imod fald i kontantprisenDen voldsomme stigning i kontantprisen i årets første tre kvartaler er sket i kølvandetpå flere års kraftig vækst og på trods af en betydelig forhøjelse af denlange rente i starten af året. Denne udvikling vidner om en meget solid boligefterspørgsel,der understøttes af situationen på arbejdsmarkedet. Det aktuelt megetlave ledighedsniveau kan bevirke, at folk generelt er villige til at bruge enstørre del af deres disponible indkomst til boligudgifter, idet risikoen for længerevarendeledighed kan forekomme minimal. Det aktuelle udbud af boliger er givetved den eksisterende boligbeholdning samt tilgangen fra nybyggeri. Det højeniveau for kontantprisen gør det fordelagtigt at bygge nyt, hvilket på længere sigtvil øge udbuddet. Imidlertid lider dele af landet – herunder især hovedstadsområdet– af mangel på ledige byggegrunde, hvilket presser grundprisen op. 1 Dehøje priser på byggegrunde overvæltes i kontantprisen, hvilket understøtter dethøje niveau for kontantprisen.En del af de samlede boliginvesteringer udgøres af forbedringer af de eksisterendeboliger – eksempelvis nye køkkener. Hvis der i statistikkerne ikke tages højde fordisse kvalitetsforbedringer i tilstrækkeligt omfang, vil en del af de seneste års højekontantprisstigninger kunne tilskrives dette forhold. I givet fald vil den senesteudvikling i boligpriserne være overvurderet, mens “mængden” af boliger vil væreundervurderet. Dette forhold vil alt andet lige øge sandsynligheden for, at fortsatteprisstigninger er mulige.Den fortløbende udhuling af den reale boligbeskatning i kraft af skattestoppetsnominalprincip vil fortsat trække i retning af yderligere vækst i kontantprisen.Endelig viser erfaringer fra andre lande, at nominelle fald i huspriserne snarere erundtagelsen end reglen – selv efter perioder med usædvanlige vækstforløb. Eksempelvisgik der i Holland mere end tre år fra, at væksten i huspriserne toppedemed en stigning på ca. 20 pct., før stigningstakten ganske kortvarigt var tæt pånul, jf. Deutsche Bank (2006). Den langsomme aftrapning af væksten var enddasammenfaldende med en betydelig afmatning i hollandsk økonomi, jf. DanskØkonomi, forår 2006.1) Det kan dog bemærkes, at der i hovedstadsområdet bliver bygget en del nye ejerlejligheder.Dette kan medvirke til at forklare, at den meget kraftige prisstigningstakt på ejerlejligheder eraftaget de seneste kvartaler.53