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über eine direkte Unternehmensbeteiligung
Dritter ersetzt werden. In der
aktuellen Marktsituation sind jedoch
derartige Kapitalerhöhungen als äußerst
schwierig zu erachten. Ebenfalls in Grenzen
sind Kooperationen mit Private-
Equity-Investoren, Private-Equity-Fonds
oder Family Offi ces möglich. Allerdings
nutzen diese Anlegergruppen in der
Regel einzelne, gezielte Immobilieninvestments
allenfalls als Beimischung
in ihren Portfolios. Dabei ist von einer
Anteilsquote von lediglich fünf bis zehn
Prozent auszugehen. Diese Marktteilnehmer
prüfen zudem die Solidität des
Anlageobjekts sehr genau. Wie auch
aufseiten der Kreditfi nanzierung durch
Banken spielt somit die Marktkenntnis
des Finanzierungsnachfragers und die
Qualität des Objekts eine herausragende
Rolle.
Nahezu alle skizzierten Finanzierungsinstrumente
zielen auf eine Erhöhung des
Eigenkapitalanteils ab. Grundlegenden
Ersatz für das Fremdkapital der Banken
gibt es nicht. Der Anteil der unterschiedlich
ausgestalteten Bankdarlehen in der
Immobilienfi nanzierung liegt hierzulande
bei um die 90 Prozent. Daher lautet
die Frage also prinzipiell nicht: Welche
Alternativen stehen in der Fremdkapitalfi
nanzierung zur Verfügung? Vielmehr
geht es jetzt darum, zurück zu einem
soliden und nachhaltigen Asset- und
Property-Management zu fi nden.
Die Zeiten für Immobilieninvestments
sind gut. Geld und Finanzierungsinstrumente
gibt es auch in der aktuellen
Marktlage genug. Es kommt vor allem
darauf an, die Immobilieninvestition
transparent und nachvollziehbar zu
strukturieren und mit Blick auf Nutzungskonzept,
Finanzierungsvolumen,
Mieterprofi le und Wertsteigerungspotenziale
realitätsnahen Marktgegebenheiten
zu unterlegen.
Dass entsprechend strukturierte Immobilientransaktionen
möglich sind,
zeigen nicht zuletzt die Geschlossenen
Immobilienfonds. Ihre Solidität hat dieser
Anlageklasse im vergangenen Jahr zu
einem großen Erfolg verholfen. Während
andere Beteiligungsmodelle in der Gunst
der Anleger das Nachsehen hatten, konnten
diese Fonds fast 2,5 Milliarden Euro
an Eigenkapital einwerben.
Kreditklemme trifft nicht alle
Schwerpunkte bei der Finanzierungslösung
sind vor wie nach der Krise: Lage
und Qualität des Objekts, der Cashfl ow
bei Vermietung und natürlich die Bonität
des Kunden selbst. Davon sind die
Beleihungshöhen abhängig und somit
fl exibel.
Für erstklassige Objekte mit guter
Vermietungs- und Mieterstruktur sind
auch jetzt Fremdkapitalanteile in der
Immobilienfi nanzierung von 60 bis 70
Prozent realisierbar. Auch größere Investmentvolumina
sind auf diese Weise
nach wie vor möglich. Durch Kooperation
verschiedener Investoren, wie im
Private Equity-Markt inzwischen üblich,
Auf einen Blick
31
› Eine Begebung von Anleihen kommt als
Finanzierungsinstrument in der Regel nur
für kapitalmarktnahe Unternehmen in Betracht.
› Zur Kompensation der restriktiveren Kreditpolitik
der Banken kommt punktuell
eine verstärkte Nutzung interner Liquiditätsreserven
infrage.
› Fremdkapital kann partiell auch durch einen
steigenden Equity-Anteil ersetzt werden,
was in der aktuellen Marktsituation
jedoch schwierig ist.
› Ebenfalls in Grenzen sind Kooperationen
mit Private-Equity-Investoren, Private-
Equity-Fonds oder Family Offi ces möglich.
› Insgesamt geht es bei der alternativen
Finanzierung vor allem darum, zu einem
soliden und nachhaltigen Asset- und Property-Management
zu fi nden.
erreichen die Marktteilnehmer notwendige
Eigenkapitalanteile. Finanzinstitute
können bei der entsprechenden Vergabe
von Fremdkapital wiederum den Risiken
derart großer Kreditengagements wie
schon vor der Krise über das Instrument
der Syndicated Loans entgehen.
Rückkehr der Professionals
Investoren und Projektentwickler, die
Qualität anbieten und nicht nach der
Devise handeln, noch jemanden zu fi nden,
der ein schlechtes Objekt zu einem
noch höheren Preis erwirbt, werden sich
am Markt deutlich stärker positionieren
können als in der Vergangenheit.
Analog zum Markt für Unternehmensbeteiligungen
hat sich die Immobilienwirtschaft
zugunsten strategischer
Investoren verändert. Die aktuelle Marktsituation
bedeutet eine Renaissance des
Branchenverständnisses. Investoren, die
von Real Estate etwas verstehen und ihre
Immobilien nicht ausschließlich als Zahlen
auf Excel-Sheets begreifen, werden
auch in schwierigen Situationen – wie
der aktuell gegebenen – gutes Geld mit
Real Estate verdienen können. �|
www.immobilienwirtschaft.de 04 I 2010