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32 Finanzen + Steuern
Von den Finanzgerichten
Altbausanierung birgt steuerliche Tücken
Aufwendungen bei der Anschaffung eines Gebäudes sind nicht
sofort abziehbar, wenn sie im Rahmen ein heitlich zu würdigender
Instandsetzungsmaßnahmen anfallen.
Der alte Streit. Sind Modernisierungsmaßnahmen sofort abziehbar?
Michael Schreiber, Oberweser
Aufwendungen im Zusammenhang mit
der Anschaff ung eines Gebäudes sind
nicht als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar,
wenn sie im Rahmen einheitlich
zu würdigender Instandsetzungs- und
Modernisierungsmaßnahmen im Sinne
des § 6 Abs. 1 Nr.1a Satz 1 EStG anfallen.
Das hat der Bundesfi nanzhof (BFH)
mit Urteil vom 25. August 2009 (Az. IX R
20/08) entschieden.
Der unterlegene Kläger erwarb im
Streitjahr 2004 ein Grundstück, bebaut
mit einem vermieteten Zweifamilienhaus.
Direkt nach dem Kauf nahm der
Investor eine umfassende Modernisierung
des Mietshauses vor. Die hierfür
insgesamt entstandenen Netto-Aufwen-
04 I 2010 www.immobilienwirtschaft.de
dungen machte der Kläger als sofort abzugsfähige
Werbungskosten im Rahmen
der Einkünft e aus Vermietung und Verpachtung
geltend.
Das Finanzamt erkannte die Aufwendungen
allerdings nicht an, sondern
berücksichtigte sie nur als anschaff ungsnahe
Herstellungskosten im Sinne des
§ 6 Absatz 1 Nr. 1a EStG.
Nach dieser Vorschrift gehören zu den
Herstellungskosten eines Gebäudes auch
Aufwendungen für Instandsetzungs- und
Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb
von drei Jahren nach dem Kauf
des Gebäudes durchgeführt werden. Das
gilt dann, wenn die Aufwendungen ohne
Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaf-
fungskosten des Gebäudes übersteigen
(anschaff ungsnahe Herstellungskosten).
Hier war die schädliche 15-Prozent-
Grenze knapp überschritten.
Baumaßnahmen einheitlich
zu würdigen?
Der Kläger wandte ein, die Baumaßnahmen
seien nicht einheitlich zu würdigen
– die Kosten der aus optischen und
ästhetischen Gründen vorgenommenen
Schönheitsreparaturen seien sofort abziehbar.
In der Tat gehören Aufwendungen
für Erhaltungsarbeiten, die jährlich
üblicherweise anfallen, nicht zu den
anschaff ungsnahen Herstellungskosten.
Allerdings ist unter Steuerexperten
seit Jahren umstritten, welche Aufwendungen
unter die Ausnahmeregelung
des § 6 Absatz 1 Nr. 1a Satz 2 EStG fallen.
Insbesondere besteht Streit darüber, ob
auch Schönheitsreparaturen – etwa ihrer
Art nach – „jährlich üblicherweise“
anfallen. Der 9. Senat des BFH hat den
Meinungsstreit off engelassen – allerdings
ein klares Votum gegen eine isolierte
Betrachtung einzelner Reparaturkosten
abgegeben. Nach Meinung der Steuerjuristen
sind alle Aufwendungen jedenfalls
dann insgesamt als Herstellungskosten
im Sinne des § 6 Absatz 1 Nr. 1a EStG zu
behandeln, wenn sie – wie im Streitfall
– in einem engen räumlichen, zeitlichen
und sachlichen Zusammenhang mit einer
umfassenden Instandsetzung und
Modernisierung angefallen sind. �|
Foto: Jensen media