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Estate Deutschland, rechnet nach einer ziemlichen Durststrecke
am Investmentmarkt in 2009 für das laufende Jahr mit einer
Belebung um 40 bis 50 Prozent auf 14 bis 15 Milliarden Euro.
Dabei zählten all jene zu den Gewinnern, die sichere Anlagen
versprechen könnten, also der klassische Core-Bereich im Büro-,
Einzelhandels-, Wohn- und Logistikimmobiliensektor. Die
kommenden Märkte seien neben dem als wenig volatil geschätzten
Deutschland auch Frankreich und mit Abstrichen
Großbritannien.
Geringe Neubauquote und Nachfrageschwäche
Für Opportunisten sieht Rösler, entgegen vielen anderslautenden
Kollegenaussagen, in 2010 und auch in den Folgejahren
keinen großen Markt. Dafür spreche vor allem die zu
große Lücke zwischen dem, was diese Gruppe der „Schnäppchenjäger“
zu bezahlen bereit ist und dem, was der Verkäufer
letztlich bereit sei zu akzeptieren. Die Nachfrageschwäche bestimme
zwar weiter die Immobilienmärkte, die vergleichsweise
geringen neuen Fertigstellungen sorgen aber laut Rösler dafür,
dass die Preise im vernünft igen Rahmen mit Einbrüchen am
Büromarkt von etwa zehn Prozent (London rund 30 Prozent)
stabil blieben.
Potenzial nach oben sieht Peter Rösler auf alle Fälle im Retail-Bereich
und der Vermarktung von Wohnimmobilien. Auch
kleinere Neubauprojekte im Wohnsektor zwischen 20 bis 30
Millionen Euro Investment in Ballungsräumen und auch dem
Speckgürtel zählt Rösler zu den Gewinnern. Was den Handelsimmobilienmarkt
betrifft , seien jetzt zahlreiche Immobilien
reif für eine Drittverwendungsmöglichkeit. Insgesamt würden
auch das Property-Management und der Valuations-Bereich
Stimmen aus der Branche
Helge Scheunemann,
Jones Lang LaSalle:
„Bei uns läuft derzeit die Nachfrage
auf alles, was kein Risiko hat
– am liebsten voll vermietet, mit
langfristigen Verträgen, bei bester
Bonität des Mieters.“
Wulff Aengevelt,
Aengevelt Immobilien:
„Unser Haus verfolgt die
energischen, aber nicht die
schnellen Geschäfte. Damit
haben wir gerade in der Krise
„Leuchttürme“ besetzt.“
(der 2007/08 allgemein am Boden lag) wieder stärker ins Spiel
kommen. Der Druck bei Unternehmen zum Verkauf des Immobilienbestands
werde in 2010 steigen, so Peter Rösler.
Auf der Nutzerseite erwartet der Deutschland-Chef der Immobilientochter
der französischen Großbank BNP Paribas für
2010 noch keine großen Sprünge. Der Trend sei, jetzt in effi -
zientere und optimal zugeschnittene Immobilien zu wechseln
– und zwar zu ähnlichen Mietpreisen. Um rund 26 Prozent sei
das Vermietungsvolumen 2009 eingebrochen, im neuen Jahr
rechne er zumindest mit keinem weiteren Rückgang, so Rösler.
Akquisition, Nachbearbeitung eventueller Beratungsfl ops
der letzten Boomphase, Restrukturierungen und Umorganisationen
in den meist seit 2008 personell krä ft ig ausgedü nnten
Maklerhäusern sind ein Teil des Metiers. Bei wirtschaft licher
Angst wird das Arbeitspensum gesteigert, und das bei zugleich
noch immer sinkenden Einnahmen. Denn Haupteinkunft squellen
sind nach wie vor Vermietungs- und Investmentprovisionen,
Bewertungen konzentrieren sich auf die großen Namen
der Maklerbranche.
Eine Vermarktungsdauer von drei oder mehr Jahren ist bei
Aengevelt Immobilien nicht unüblich. „In guten Zeiten wird bei
uns viel gearbeitet und gut verdient, in schlechten Zeiten der
Gürtel enger geschnallt, aber niemand auf die Straße gesetzt“,
verspricht Inhaber Wulff Aengevelt. Bei Aengevelt macht der
gewerbliche Investmentbereich aktuell etwa 70 bis 80 Prozent
aus, der Geschäft szweig Wohnimmobilieninvestment zwischen
20 bis 30 Prozent mit steigender Tendenz.
Einige Grundregeln am Markt sind momentan jedoch unumstößlich.
„Großportfolios ab etwa 100 Millionen Euro sind
derzeit nicht darstellbar“, sagt Timo Tschammler MRICS, Sprecher
von DTZ Zadelhoff . Sogenannte Depressed Sails werde es
nur wenige geben, ist er ähnlicher Meinung wie Peter Rösler.
Die Banken seien besonnen und wollen nicht schnellstmöglich
verkaufen, um dann womöglich bis zu 30 Prozent der Immobilie
abzuschreiben, so Tschammler.
Während 2009 laut Timo Tschammler das Jahr der Renditekorrekturen
war, könnte 2010 das Jahr der Mietkorrekturen
werden. Letztere sind schon in 2009 in den meisten Märkten
etwa zur Hälft e erfolgt. Das Maklerhaus mit Deutschlandsitz
in Frankfurt/Main hat sich nach eigener Aussage zudem auf
frühere Stärken besonnen und das Feld der gerade wieder populäreren
wohnungswirtschaft lichen Bewertung ausgeweitet.
Und das nach Aussage Tschammlers mehr in Berlin und weniger
in Frankfurt.
Leichter Druck auf Büro-Spitzenmieten
Fü r die kommenden Monate geht King Sturge davon aus, dass
die beschriebene Entwicklung anhält und sich die Schere zwischen
Core und risikobereiten Opportunisten weiter öff nen
wird. „Fü r Verkäufer von qualitativ hochwertigen Core-Immobilien
bestehen jetzt optimale Möglichkeiten, kurzfristig sehr
gute Verkaufspreise zu erzielen“, meint Sascha Hettrich FRICS,
Managing-Partner von King Sturge Deutschland. |�
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