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Der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen
und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung sind keine
Schönheitsreparaturmaßnahmen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz
3 II. BV. Die Verpfl ichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen
stellt eine einheitliche Rechtspfl icht dar. Ist
diese Pfl icht formularvertraglich so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich
der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder
des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen den
Mieter übermäßig belastet, so ist die Klausel nicht nur insoweit,
sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteilung
des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.
BGH, Urteil vom 13.1.2010, Az.: VIII ZR 48/09
Fakten: Der Formularmietvertrag
sah eine Verpfl
ichtung zur Durchführung
der Schönheitsreparaturen
im oben zitierten Umfang
vor, zusätzlich dazu sollte der
Mieter zu einer Anfangsrenovierung
gegen eine geregelte
Kostenerstattung/Mietfreiheit
verpfl ichtet sein. Der BGH
erklärt die gesamte Regelung
der Schönheitsreparaturen
für unwirksam. Das Abziehen
und die Wiederherstellung
der Versiegelung von Parkett
sowie das Streichen der Türen
und der Fenster sind keine
Schönheitsreparaturen und
können dem Mieter nicht
formularvertraglich übertragen
werden. Die Regelung
Heizkostenabrechnung [85.1]
Abrechnung muss aus sich heraus
nicht vollständig überprüfbar sein
wird auch nicht in dem als
zulässig erachteten Umfang
der Arbeiten erhalten.
Fazit: Schönheitsreparaturen
umfassen das Tapezieren,
Anstreichen oder Kalken
der Wände und Decken, das
Streichen der Fußböden und
der Heizkörper einschließlich
der Heizrohre, der Innentüren
sowie der Fenster und
der Außentüren von innen.
Diese Pfl ichten sind der Maßstab
für die Umlegbarkeit von
Renovierungsarbeiten. Eine
Erweiterung dieser Arbeiten
ist wegen unangemessener
Benachteiligung des Mieters
gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1
BGB unwirksam.
Eine ordnungsgemäße Abrechnung über Brennstoffkosten erfordert
nur die summenmäßige Angabe der Verbrauchswerte und
der dafür angefallenen Kosten. Eine aus sich heraus vollständige
Überprüfbarkeit dieser Angaben auf ihre materielle Richtigkeit
ist nicht erforderlich, sondern bleibt einer auf Verlangen
des Mieters zu gewährenden Belegeinsicht vorbehalten.
BGH, Urteil v. 25.11.2009, Az.: VIII ZR 322/08
Fakten: Die Parteien streiten
über die Anforderungen
an die Betriebskostenabrechnung,
die auch die Heizkostenabrechnung
enthielt. Erst
der BGH gibt dem Vermieter
recht. Der Nachzahlungs-
anspruch eines Vermieters
aus einer Betriebskostenabrechnung
setzt voraus, dass
dem Mieter innerhalb der
einjährigen Abrechnungsfrist
des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB
eine formell ordnungsgemäße
Abrechnung zugegangen ist.
Das ist der Fall, wenn sie eine
geordnete Zusammenstellung
der Einnahmen und Ausgaben
enthält. Der Vermieter
hat hier den angefallenen
Heizölverbrauch und die
hierfür entstandenen Brennstoffk
osten in verständlicher
Form dargestellt, sodass der
Mieter den geltend gemachten
Nachzahlungsanspruch
des Vermieters gedanklich
und rechnerisch nachvollziehen
konnte. Für die Wirksamkeit
der Abrechnung
ist nicht erforderlich, dass
die Abrechnung inhaltlich
stimmt.
Fazit: Bei Gebäuden mit
mehreren Wohneinheiten
muss die Betriebskostenabrechnung
folgende Mindestangaben
enthalten:
Eine Zusammenstellung der
Gesamtkosten, die Angabe
und – soweit erforderlich –
Erläuterung des zugrunde
gelegten Verteilerschlüssels,
die Berechnung des Anteils
des Mieters und der Abzug
seiner Vorauszahlungen. Entscheidend
ist, ob der Mieter
in der Lage ist, die zur Verteilung
anstehenden Kostenpositionen
zu erkennen und
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anhand des ihm mitgeteilten
Verteilerschlüssels den auf
ihn entfallenden Anteil an
diesen Kosten rechnerisch
nachzuprüfen. Der Vermieter
muss bei den Gesamtkosten
nicht jeden einzelnen
Rechnungsbetrag angeben.
Es genügt, wenn er nach
den Kostenarten des in § 2
BetrKV enthaltenen Betriebskostenkatalogs
diff erenziert
und diese nach ihrem
Entstehenungsgrund gleichartigen
Kosten summenmäßig
zusammenfasst. Der BGH
erklärt hier, dass der Vermieter
bei Angabe der Brennstoffk
osten nicht zugleich den
Anfangs- und Endbestand
als Grundlage der vorgenommenenVerbrauchsabschätzung
mitteilen muss. Es reicht
aus, wenn der Vermieter den
Brennstoff verbrauch und die
dafür angesetzten Kosten
summenmäßig mitteilt. Diese
Angaben zeigen dem Mieter,
mit welchen Werten tatsächlich
abgerechnet worden ist
und erlauben ihm, gezielt
nach den entsprechenden Belegen
zu verlangen und über
deren Einsichtnahme die
inhaltliche Richtigkeit der angegebenen
Verbrauchswerte
und -kosten nachzuprüfen.
Streithilfe [85.2]
Zulässigkeit der Nebenintervention eines Pächters
Die Rechtsstellung als Pächter des streitgegenständlichen
Grundbesitzes vermag ein rechtliches Interesse an einem Beitritt
nicht zu begründen. Denn einer Entscheidung im vorliegenden
Verfahren kommt keine Auswirkung auf das Rechtsverhältnis
des Nebenintervenienten zu. Die Entscheidung lässt vor
allem seine Stellung als Pächter unberührt, insbesondere dann,
wenn das Pachtverhältnis bestehen bleibt. Es bleibt im Falle
einer Zwangsversteigerung gemäß §§ 57 ZVG, 566 I BGB bestehen,
sofern das Grundstück dem Pächter überlassen ist. Der
Umstand, dass § 57a ZVG dem Ersteigerer eines verpachteten
Grundstücks ein außerordentliches Kündigungsrecht einräumt,
rechtfertigt keine andere Beurteilung.
OLG Hamm, Beschluss vom 21.1.2010, Az.: 10 W 124/09
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