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64 Markt + Management
Wenn Schnäppchen in den
Ruin führen
Immobilienerwerb. Wer unter Druck verkauft, ist meist günstiger. Kommt es
im Verfahren jedoch zur Verkäuferinsolvenz, muss der Käufer – sogar trotz
Vormerkung – oft sehr tief in die Tasche greifen, damit der Deal nicht platzt.
Katharina von Hermanni, Immobilienrechtlerin Lovells
In Zeiten der Wirtschaft skrise suchen
viele Marktteilnehmer nach guten und
vor allem günstigen Immobilieninvestments.
Wer unter Druck seine Immobilie
verkauft , ist oft mals bei den Kaufpreisverhandlungen
kompromissbereiter. Ein
solcher krisennaher Erwerb von Immobilien,
also ein Immobilienerwerb von
Verkäufern, die sich im insolvenznahen
Bereich bewegen, kann jedoch immense
Risiken in sich bergen. Diese Risiken
muss man sich bewusst machen, um zu
verhindern, dass das „Schnäppchen“
zum Verlustgeschäft wird.
Da eine Partei die tatsächliche wirtschaft
liche Lage ihres Vertragspartners
oft nur schwer ermitteln kann, muss
das potenzielle Insolvenzrisiko des Vertragspartners
bei der Transaktion berücksichtigt
werden. In der anwaltlichen
Beratungspraxis lässt sich jedoch immer
wieder feststellen, dass die jeweiligen Risiken
den Vertragsparteien nicht genügend
bekannt sind.
Soweit ein Kaufvertrag zum Zeitpunkt
der Eröff nung des Insolvenzverfahrens
weder vom Schuldner noch vom
anderen Teil vollständig erfüllt ist, hat
der Insolvenzverwalter nach § 103 Insolvenzordnung
(InsO) das Recht, die Erfüllung
des Vertrags zu verweigern. Lehnt
der Insolvenzverwalter die Erfüllung ab,
verlieren die Ansprüche aus dem Kaufvertrag
ihre Durchsetzbarkeit. Insbesondere
problematisch: Der Käufer hat seine
Verpfl ichtungen aus dem Kaufvertrag
erst dann erfüllt, wenn er den Kaufpreis
04 I 2010 www.immobilienwirtschaft.de
vollständig gezahlt, die Immobilie in Besitz
genommen, die Aufl assung erklärt
und die Grunderwerbsteuer bezahlt hat.
Oft fehlt es in der Praxis zumindest an
der Bezahlung der Grunderwerbssteuer,
sodass der Insolvenzverwalter sein
Wahlrecht ausüben kann.
Vormerkung schützt nicht immer
Die Wahlfreiheit des Insolvenzverwalters
kann allerdings im Hinblick auf den Eigentumsumschreibungsanspruch
durch
die Eintragung einer Vormerkung gemäß
§ 106 InsO beschränkt werden. Eine im
Grundbuch eingetragene Vormerkung
schützt den Anspruch des Käufers auf
Übertragung des Eigentums.
Diese zunächst sehr positiv klingende
Botschaft erfährt jedoch eine
grundlegende Einschränkung. So sind
alle anderen Ansprüche des Käufers, die
sich nicht auf die reine Eigentumsumschreibung
beziehen, nicht mit vom Vormerkungsschutz
des § 106 InsO umfasst.
Hier kann der Insolvenzverwalter die
Nichterfüllung wählen.
Wählt der Insolvenzverwalter Erfüllung,
so ist dies in aller Regel für den
Schutz der Insolvenzmasse nachteilig.
Deshalb wird der Insolvenzverwalter in
den allermeisten Fällen die Erfüllung
des übrigen Kaufvertrags ablehnen. Dies
bedeutet, dass alle anderen Ansprüche
des Käufers, wie zum Beispiel die Tragung
von Erschließungskosten durch
den Verkäufer, nach § 103 InsO nicht
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Auf einen Blick
Bei einer Transaktion können nicht alle
Risiken, die bei einem krisennahen Immobilienerwerb
bestehen, vollständig
ausgeschlossen werden. Allerdings können
durch die Auswahl der „richtigen“
Transaktionsstruktur und durch geeignete
Verträge die Abwicklungsrisiken erheblich
reduziert werden.
Auch der klassische Forderungserwerb
oder der Erwerb der Immobilie im Insolvenzverfahren
können geeignete Alternativen
sein. Mit der richtigen Beratung
erhält man ein zumindest kalkulierbares
Risiko, sodass man am Ende doch Freude
am „Schnäppchen“ haben kann.
mehr durchsetzbar sind. Der Käufer hat
insoweit lediglich einen Schadensersatzanspruch
wegen Nichterfüllung, der als
reine Insolvenzforderung für den Käufer
wirtschaft lich fast wertlos ist. Insolvenzforderungen
werden in der Regel nur in
Höhe eines einstelligen Prozentsatzes
durch die verfügbare Insolvenzmasse befriedigt.
Folge: Streit mit der Bank
Dies ist nicht nur wirtschaft lich für den
Käufer sehr nachteilig, sondern kann
gleichzeitig auch zu erheblichen Problemen
mit der fi nanzierenden Bank des
Käufers führen. Oft mals werden Anforderungen
der Bank im Kaufvertrag als