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Schnäppchenkauf. Ist der Verkäufer insolvenzbedroht, drohen dem Käufer Risiken.
Verkäuferverpfl ichtungen gespiegelt,
die nicht mehr durchsetzbar sind, wenn
der Insolvenzverwalter die Erfüllung des
Kaufvertrags ablehnt.
Noch deutlicher werden die Gefahren
für den Käufer im Fall einer Verkäuferinsolvenz,
wenn man sich bewusst
macht, dass die Lastenfreistellung, die
klassischerweise vom Verkäufer geschuldet
wird, nicht vom Vormerkungsschutz
umfasst ist. Abhängig von dem im Vertrag
vereinbarten Kaufpreiszahlungsmechanismus
hat der Käufer ein mehr oder
weniger hohes Risiko, dass er zusätzlich
zu dem vollen Kaufpreis auch noch die
Löschung etwaiger Grundpfandrechte
auf eigene Kos ten übernehmen muss.
Käufer drohen hohe Kosten
Das bedeutet, dass der Käufer im
schlimmsten Fall die noch valutierenden
Darlehensforderungen des Verkäufers
auszugleichen hat, um eine Löschung
der Grundpfandrechte, die vor der Vormerkung
des Käufers im Grundbuch
eingetragen sind, herbeizuführen. Die
Löschung entsprechender vorrangiger
Grundpfandrechte wird meist nötig sein,
um die Anforderungen der fi nanzierenden
Bank des Käufers zu erfüllen, die
anderenfalls den Deal nicht fi nanziert.
Das Risiko, zusätzlich zur Kaufpreiszahlung
die Lastenfreistellung auf
eigene Kosten herbeizuführen, kann bei
bestimmten Vertragsgestaltungen dazu
führen, dass der Deal nicht mehr kalkulierbar
und/oder nicht mehr fi nanzierbar
wird. Mit Insolvenzverfahrenseröff nung
wer den die Garantie- und Gewährleistungsansprüche
wertlos.
Auch bei Haft ungsthemen scheidet
im Insolvenz fall ein erfolgreicher Rückgriff
auf den Verkäufer aus. Aufgrund
der bisherigen Rechtsprechung des
BayObLG ist davon auszugehen, dass darüber
hinaus sämtliche im Kaufvertrag
vereinbarten Vollzugsvollmachten (zum
Beispiel Vollzug und Durchführung des
Vertrags, Grundbuch- und Lastenfreistellungsanträge)
mit der Insolvenzeröff -
nung nach §§ 116, 117 InsO erlöschen.
Dies führt dazu, dass der Notar den
Kaufvertrag ohne Zustimmung und Mitwirkung
des Insolvenzverwalters nicht
mehr abwickeln kann. Dies kann insbesondere
dann zu erheblichen Problemen
führen, wenn die notwendigen Grundbuchanträge
noch nicht gestellt sind und
der Insolvenzverwalter insgesamt oder
teilweise seine Mitarbeit verweigert.
Nach §§ 129 ff . InsO sind gläubigerbenachteiligende
Rechtshandlungen
anfechtbar, wenn sie zwischen drei Monaten
oder bis zu zehn Jahren vor Insolvenzantragsstellung
(Frist abhängig
vom jeweiligen Anfechtungstatbestand)
vorgenommen wurden. Eine wirksame
Anfechtung eines bereits abgewickelten
Kaufvertrags führt dazu, dass der Käufer
die Immobilie zurück an die Insolvenzmasse
geben muss. Im Gegenzug hat er
einen Anspruch auf Rückzahlung des bereits
von ihm gezahlten Kaufpreises.
Dieser Rückzahlungsanspruch ist
jedoch als reine Insolvenzforderung faktisch
wertlos, da der Käufer nur mit der
Rückzahlung eines geringen Prozentsatzes
rechnen kann. Die aufgezeichneten
Risiken zeigen, dass ein schlichter
Standardkaufvertrag den Käufer bei
einem krisennahen Erwerb nur ungenügend
absichert. Vielmehr ist bereits beim
Abschluss eines „normalen“ Kaufvertrags
das potenzielle Insolvenzrisiko des
Verkäufers zu berücksichtigen.
Der Verkäufer verliert mit Insolvenzeröff
nung seine uneingeschränkte Verfügungsbefugnis.
So sollte bereits bei
Kaufvertragsabschluss darauf geachtet
werden, dass der Käufer die maximale
Unabhängigkeit vom Verkäufer erhält:
Nach Kaufvertragsabschluss dürfen keine
weiteren Erklärungen/Zustimmungen
vom Verkäufer notwendig werden.
Die Eintragung einer Vormerkung
sollte ein Muss sein. Außerdem ist es ratsam,
Wert auf eine schnelle Kaufpreisfälligkeit
zu legen. Eine Abwicklung über
ein Notaranderkonto und die Vereinbarung
von Sicherheiten zur Absicherung
von essentiellen Ansprüchen des Käufers
ist empfehlenswert.
Spezielle Schnäppchen-Deals
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Allgemein gilt, dass der potenzielle Verlust
der kaufvertraglich vereinbarten Käuferansprüche
im besten Fall bereits bei
der Kaufpreisermittlung eingepreist wird.
Je nach Sachlage kann es für einen Käufer
ratsam sein, einen „Schäppchen-Deal“ mit
einem stark insolvenzgefährdeten Verkäufer
entweder statt eines Asset-Deals
einen Share-Deal zu strukturieren oder
sogar die erwartete Insolvenzeröff nung
abzuwarten und einen Kaufvertrag mit
dem Insolvenzverwalter abzuschließen.
Neben den bekannten Transaktionsstrukturen
(Asset- und Share-Deal) kann aber
zum Beispiel auch über den Ankauf von
Darlehen nachgedacht werden. �|
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