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62 Markt + Management
Transparenz 3.0 –
was der Markt jetzt braucht
Beyerles Blick. Interessiert sich in der Fachöffentlichkeit wirklich noch jemand dafür,
wie hoch die Spitzenmieten in Frankfurt, Bochum oder Garmisch–Partenkirchen 2010
sind? Mehr denn je wird die Verlässlichkeit dieser Zahlen hinterfragt.
Dr. Thomas Beyerle, Frankfurt
Entgegen der üblichen Vorgehensweise
bei der Analyse der Märkte schauen wir
heute zunächst zurück und kommen zu
der Erkenntnis, dass an den deutschen
Immobilienmärkten in den vergangenen
zehn Jahren nicht wirklich etwas schiefgelaufen
ist. Klar bewegen sich die deutschen
Immobilienmärkte in einem zyklischen
Auf und Ab – doch die Anzahl
der Aufwärtsbewegungen übersteigt die
der Abwärtsbewegungen deutlich. Mehr
noch, in dieser Zeit hat sich die Branche
fast selbst überholt: Standards, mehr
strategische, weniger taktische Entscheidungen,
kurzum Professionalität wie sie
sein sollte und wie es die Branche immer
gerne von sich verlauten lässt.
Mit der zunehmenden Professionalisierung
einher geht klassischerweise
Dr. Thomas Beyerle
Der Diplom-Geograf ist seit 2008 Head of
Global Research bei DEGI/Aberdeen Property
Investors (von 2003 bis 2007 Allianz Dres dner
Immobiliengruppe/Allianz Global Investors,
Frankfurt, DEGI Deutsche Gesellschaft für
Immobilienfonds mbH, Bereichsleiter Research
& Strategie). Von 1999 bis 2002 war er
Leiter Bereich Research & Consulting bei der
Dresdner Bank Immobiliengruppe, Frankfurt.
Beyerle veröffentlicht regelmäßig Beiträge
zum Immobilienmarkt und ist Lehrbeauftragter
an diversen Hochschulen.
04 | 2010 www.immobilienwirtschaft.de
eine sprunghaft e Entwicklung in Markttransparenz.
Gerade beim Blick nach
vorne müssen diese Transparenzanforderungen
verstärkt werden. Zugegeben,
das mit der Transparenzforderung ist
ein Klassiker. Jeder weiß es schließlich,
transparente Märkte sind besser als intransparente.
Die Gründe kann man im
Schlaf aufsagen, sofern man damals im
der VWL-Vorlesung aufgepasst hat. Steigende
Markttransparenz sorgt für:
› Entscheidungssicherheit
› Risikominimierung
› Erschließen neuer Marktpotenziale
und -trends
› Höhere Investorennachfrage
› Höhere Preise
› Glättung von Immobilienzyklen
› Einsetzende Standards
› Prognosesicherheit
› „Faire“ Werte und Mieten für alle
Marktteilnehmer
Doch Stopp: Gilt diese Forderung diesmal
auch? Denn selten waren die deutschen
Immobilienmärkte so transparent
wie heute – verglichen mit vor
zehn Jahren. Von der oft mals aus dem
Ausland geäußerten Kritik eines semitransparenten,
polyzentralen deutschen
Immobilienmarkts ist zunächst wenig
geblieben. In der Tat sind die Fortschritte
gewaltig. Publikationen, Marktberichte,
Kommentare sind heute zuhauf verfügbar.
Ziel also erreicht, könnte man meinen.
Doch irgendwie holt uns der Erfolg
mittlerweile ein: Interessiert sich in der
Fachöff entlichkeit wirklich noch jemand
dafür, wie hoch die Spitzenmieten in
Frankfurt oder Bochum 2010 sind? Neue
Fragen werden gestellt: Bilden diese Zahlen
wirklich den Markt ab? Nicht mal die
Pressevertreter lassen sich durch professionell
aufgemachte Marktberichte und
qualitative Marktaussagen zu Abdrucken
hinreisen, obwohl auch die PR-Beratungen
professionelle Arbeit leisten.
Was ist der relevante Markt?
Am quantitativen Aspekt der Information
kann es nicht liegen. Das Grundproblem
ist indes immer noch ein gewaltiges:
Die banal anmutende Frage „Was ist der
relevante Markt?“ können wir noch immer
nicht beantworten. Zugegeben: Die
Marktteilnehmer haben ein sicheres Gespür
dafür entwickelt, in welchem Markt
sie sich bewegen. Doch sind wir ehrlich:
Kennen wir den Gesamtbürobestand in
Deutschland wirklich? Ferner: Der Blickwinkel
der Marktteilnehmer hat sich verlagert,
was in den diversen Marktberichten
kaum kommuniziert wird. Jenseits
von Top- oder Prime-Lagen auf die so
genannten etablierten Lagen. Hier wird
die Diff erenzierung des Gesamtmarkts
vermisst und damit die Botschaft , was
die Märkte wirklich treibt.
Ein Beispiel: Der researchgetriebene
Investor setzt aktuell auf „etablierte
Lagen“- also diejenigen, welche sich
um die Prime Location oder Top-Lage
gruppieren, aber noch nicht zweitklassig