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Beispiel für die erhöhte Transparenz: Entwicklung der Immobilienumsätze in Deutschland
Historie und Prognose. Die Abbildung zeigt Immobilienumsätze im
privaten und gewerblichen Bereich, errechnet auf Grundlage des Aufkommens
aus der Grunderwerbsteuer. Nach den Boomjahren 2006
Umsatz in Mrd. Euro
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
83,3
153,6 Mrd.
115,6
107,4
99,2
139,2
sind. Dazu benötigt er klare, angebotsunterlegte
Renditen und Objekteinschätzungen
abseits der ubiquitär verfügbaren
und kommunizierten Prime Yields
Diverser Researchreports. Dann kann
er unterscheiden zwischen Over- oder
Underrent-Objekten. Und er steht vor
der Wahl, ob er kurzfristige Mietverträge
bevorzugt oder in refurbishment Aktivitäten
geht. Einem leicht höheren Risiko
steht eine höhere Rendite entgegen. Eine
Strategie, welche bei ausreichenden Objektkenntnissen
Erfolg verspricht.
Oder dramatischer formuliert: Dem
Hunger des Kapitalmarkts nach diesen
Information können wir immer weniger
die Aussage entgegensetzen: „Diese Information
haben wir nicht.“ Dabei werden
doch täglich Millionen Euro abseits
jener Lagen und Marktberichte gerade in
Post-Wiedervereinigungsboom
Vorzieheffekte in 2006 aufgrund
von Erhöhung der GrESt von 2,0
auf 3,5 % zum 1. Januar 1997
159,2
188,8
171,1
162,7
138,3
Ostdeutschland Westdeutschland
Objekte investiert, die als Teilmarkt bisher
kaum abgegrenzt sind. Denn machen
wir uns bewusst: Das transparente Top-
Segment oder die Lage deckt – je nach
Abgrenzung – drei bis fünf Prozent des
Markts ab.
Probleme sind lösbar
Damit geben sich der Markt und seine
professionellen Vertreter den Anschein,
als bewege man sich ausschließlich in
der Oberklasse. Doch was ist mit den anderen
95 Prozent? Sind wir ehrlich: Mit
all den Defi nitionen können wir uns im
Top-Segment austoben. Doch das kann
nur der Anfang einer Weiterentwicklung
sein. Das war die große Transparenzleistung
der letzten zehn Jahre. Doch die
Karawane der Markttransparenz muss
63
und 2007, die im privaten Bereich meist durch Vorzieheffekte und
bei den Gewerbeimmobilien durch günstige Finanzierungsmöglichkeiten
bedingt waren, ist es 2008 zu einem Einbruch gekommen.
Neufassung des § 23 (1)
Nr. 1 EStG – Auslaufen der
Fortsetzung nach § 7c EStG
162,3
178,8
149,7
143,3 136,9
138,2
132,7 136,9
Vorzieheffekte in 2006 aufgrund der
Erhöhung der MwSt. und des Wegfalls
der Eigenheimzulage. Boomjahre auf den
gewerblichen Immobilienmärkten
Erschwerte Finanzierungsmöglichkeiten
und globale
Wirtschaftsfl aute infolge der
internationalen Finanzmarktkrise
160,5
1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010p 2011p 2012p
175,0
194,4
135,1 134,2
137,5 137,5
Quelle: BMF, DeStatis, Degi: eigene Berechnung
weiterziehen. Dabei liegen etliche der
benötigten Daten bereits vor: Die Gutachterausschüsse
und Abschlüsse oder
auch professionelle Datenbankanbieter.
Vernetzung bisher? Ein schwieriges Unterfangen.
Aber lösbar.
Wenn wir uns die Liste der notwendigen
Marktinformationen anschauen,
sind darin Punkte, die kurzfristig sicher
mit dem Argument des „nicht machbar“
begründet werden. Wie wäre es mit
einem öff entlich verfügbaren Marktbericht,
der Incentives – Markt versus Eff ektivmieten
– darstellt? Abschreibungen,
Teilmarktabgrenzungen, Durchschnittsrenditen
versus Spitzenrenditen, branchenbezogene
Mietansätze, Laufzeiten
und break Options, Typisierung der Einzelhandelsobjekte
und, und, und … die
Liste ließe sich beliebig fortsetzen. �|
www.immobilienwirtschaft.de 04 | 2010