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Avivre im Marktsegment „operativer
Detailprüfungen und Bewertungen“ den
höchsten Anteil hat und in Bezug auf das
Gesamtvolumen über zirka 70 Prozent
Anteil verfügt. Das schafft Avivre mit 14
Beratern, die Krankenhäuser, Einrichtungen
zum betreuten Wohnen und zur
stationären Pfl ege und Spezialkliniken
unter die Lupe nehmen. Löwentraut fasst
die Ergebnisse der Recherchen auf seinen
Grafi ken so zusammen: Wenn alles
bis auf ein paar Kleinigkeiten sauber ist,
bekommt die Einrichtung einen grünen
Balken, bei leichten Abnutzungserscheinungen
und einer ungemütlichen Atmosphäre
einen gelben Balken, bei nicht altersgerechter
Einrichtung und Rissen auf
dem Fußboden einen roten Balken.
Solches Detailwissen ist für die Bewertung
der Qualität von Gesundheitsimmobilien,
für deren Akzeptanz durch
die Nutzer und damit letzten Endes auch
für das weitere Bestehen unabdingbar.
Spricht sich erst einmal herum, dass es in
einem Haus unhygienisch zugeht, sinkt
über kurz oder lang die Auslastung; im
schlimmsten Fall lässt es die zuständige
Gesundheitsbehörde schließen. Sinkt die
Auslastung unter 80 Prozent, droht die
Pleite. Zurzeit liegt der Bundesdurchschnitt
bei 90 Prozent.
Im Gegensatz zu Gewerbe- und
Wohnimmobilien haben Gesundheitsimmobilien
nur einen Mieter. Das wirkt
sich vorteilhaft aus, weil aufwendige Nebenkostenabrechnungen
entfallen. Von
Vorteil sind auch die langfristigen Mietverträge
mit Laufzeiten von üblicherweise
15 bis 20 Jahren. Das kann allerdings
auch einen gravierenden Nachteil haben:
Ob die betreff enden Immobilien renta-
Zahlen & Fakten. Senioren in Deutschland
Die Gesellschaft wird immer älter, geeignete
Immobilien für Senioren gibt es jedoch
bislang nicht in ausreichender Zahl.
› Die Zahl der pfl egebedürftigen Menschen
ist in Deutschland von 2005 bis 2007 um
5,6 Prozent auf 2,25 Millionen gestiegen.
Mit einem weiteren Anstieg ist zu rechnen.
Die ambulante Pfl ege wird stärker
zunehmen als die stationäre. Bis 2020
dürfte die Zahl der stationären Pfl egefälle
um 36 Prozent auf 962.000 wachsen.
Bis dahin werden rund 150.000 neue
Pfl egeplätze benötigt. Bei der Versorgung
nimmt die private im Vergleich zur freigemeinnützigen
Trägerschaft viel stärker zu.
Bis 2020 ist mit einem Investitionsbedarf
für die stationäre Versorgung in Höhe von
bel sind, hängt sehr von der Qualität des
Betreibers ab. „Künft ig werden deshalb
Betreiberanalysen einer der wichtigsten
Bausteine der Investitionsprüfung sein“,
prognostiziert Albrecht von Witzendorff
, Direktor bei Ernst & Young Real
Estate. Avivre-Chef Löwentraut hebt die
Bedeutung des Betreibers durch seinen
Lieblingsspruch hervor: „Ich beschäft ige
mich nicht mit Bau, Steine, Erden, sondern
mit dem Know-how des Gesundheitsbetriebs.“
Marken am Markt zu etablieren
ist schwierig
Dieses hängt vor allem davon ab, in welchem
Umfang das betriebswirtschaft -
liche Denken das Gesundheitswesen und
im Besonderen dessen Dienstleistungen
erreicht, die zum Teil immer noch erheblich
unter sozialen Aspekten erbracht
werden und bei einigen privaten Anbietern
off enbar auf zu hohen Erwartungen
beruhen. Letztere spiegeln sich deutlich
in der Kursentwicklung der Aktien von
zwei Betreiben privater Pfl egeheime wider,
die zu den Top Ten gehören: Curanum
und Marseille-Kliniken. Der
Curanum-Kurs ist nach dem Höhenfl ug
von 2005 bis 2007 und nach dem Verlust
von etwa drei Vierteln wieder auf
seinem Ausgangsniveau gelandet. Der
Marseille-Kliniken-Kurs hat nach einem
61
27 Milliarden Euro zu rechnen. (Quelle:
RWI, ADMED und HCB: Pfl egeheim Rating-
Report 2009.)
› Nach Berechnungen des großen BFW leben
93 Prozent der älteren Menschen in
der eigenen Wohnung, aber nur ein Prozent
des Wohnraums ist seniorengerecht.
Daraus lässt sich ein Bedarf an 800.000
solchen Wohnungen ermitteln.
› Die Beratungsfi rma Avivre Consult rechnet
damit, dass deutsche Privatanleger
und Geschlossene Fonds für 1,8 Milliarden
Euro Gesundheitsimmobilien kaufen wollen.
Zusammen mit dem Kaufpotenzial
aus dem europäischen Ausland ergeben
sich drei Milliarden Euro.
moderaten Anstieg von 2005 bis 2007
ähnlich viel an Wert verloren und sogar
ein Mehrjahrestief erreicht.
Löwentraut erklärt das so: „Das Branding
hat die Köpfe der Menschen noch
nicht erreicht.“ Soll heißen: Eine Marke
wie Curanum oder Marseille-Kliniken
ähnlich wie McDonald‘s oder Burger
King zu etablieren, funktioniert am stark
regionalisierten und fragmentierten Geschäft
mit Gesundheitsimmobilien noch
nicht. Doch was funktioniert? Auf die
Größe der Kommunen bezogen, Investitionen
in kleineren Städten in Verbindung
mit der Chance, dort ein Monopol
zu errichten. Dagegen ist der Verdrängungswettbewerb
in Ballungszentren
enorm, was dort eher gegen Investitionen
in die Gesundheit spricht.
Und auf die Vehikel bezogen, mit
denen solche Investitionen fi nanziert
werden? Die Fonds DCM Zukunft swerte
und Focus HealthCare versprechen
durch die Verteilung des Risikos auf
mehrere Objekte zumindest ansatzweise
Erfolg. Die börsennotierte Deutsche
Wohnen erwirtschaft ete in den ersten
drei Quartalen 2009 mit Pfl egeplätzen
und Gesundheitsapartments bei 24,9
Millionen Euro Umsatz in dieser Sparte
6,6 Millionen Euro Gewinn, also eine
Rendite von mehr als 26 Prozent. Schade
nur, dass ihre Wohnungssparte die Rendite
herunterzieht. �|
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