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Immobilienwelten Nr. 33, Ausgabe 17. August 2019 / 7<br />
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RECHT<br />
EXPERTEN ANTWORTEN<br />
Ein Senioren-Paar hat Eigenbedarf, doch der Mieter will nicht ausziehen.<br />
Die Anwältinnen Stefanie Breiholdt und Sandra Lang-Lajendäcker helfen weiter.<br />
Bild:gettyimages/gmast3r<br />
§<br />
Mein Mann und ich wollen eine altersgerechte<br />
Immobilie kaufen, um diese<br />
in fünf bis zehn Jahren selbst zu bewohnen<br />
(das bisherige Einfamilienhaus ist nicht seniorengerecht).<br />
Bei Besichtigung einer Eigentumswohnung<br />
sagte der bisherige Mieter,<br />
er werde freiwillig hier nie mehr ausziehen.<br />
Wir besitzen noch eine Eigentumswohnung,<br />
ebenfalls nicht seniorengerecht. Können wir<br />
den jetzigen Mieter rechtlich begründet zum<br />
Auszug bewegen (Eigenbedarf)?<br />
Die Aussage eines Mieters, er werde keinesfalls<br />
ausziehen, zeigt, dass er seine Wohnung vermutlich<br />
nicht ohne Rechtsstreit räumen wird.<br />
Es sei denn, Sie unterbreiten ihm außergerichtlich<br />
einen Räumungsvergleich gegen Zahlung<br />
einer Umzugshilfe, den er annimmt. Kommt<br />
es zum Rechtsstreit, müssen Sie Ihren Eigenbedarf<br />
beweisen. Die von Ihnen genannten Gründe<br />
sind dafür tauglich, wenn Sie die Wohnung<br />
tatsächlich nutzen wollen. Bei Auswahl der<br />
Wohnung und des Ortes sind die Wünsche des<br />
Eigentümers zu berücksichtigen. Eine Anbietpflicht<br />
besteht nur bei vergleichbarem Wohnraum.<br />
Wird die Anbietpflicht nicht beachtet,<br />
macht dies die Kündigung nicht unwirksam,<br />
sondern führt allenfalls zur Schadensersatzpflicht<br />
(BGH VIII ZR 270/15; VIII ZR 232/15). Kann<br />
der Mieter Härtegründe beweisen, nützt aber<br />
der schönste Eigenbedarfsgrund nichts.<br />
§<br />
Wir haben eine Wasserenthärtungsanlage<br />
im vermieteten Haus<br />
installiert. Über wie viele Jahre kann ich die<br />
Anlage abschreiben? Wie sieht es mit den<br />
Wartungs- und Unterhaltskosten bei der Betriebskostenabrechnung<br />
aus?<br />
Die laufenden Kosten einer Wasseraufbereitungsanlage<br />
(Filteranlage, Entkalkungsgerät)<br />
einschließlich der Aufbereitungsstoffe gehören<br />
gemäß §2Ziffer 2Betriebskostenverordnung<br />
zu den Kosten der Wasserversorgung,<br />
also zu den umlagefähigen Nebenkosten. Die<br />
Wartungskosten für technische Einrichtungen<br />
kann ein Vermieter bei entsprechender Vereinbarung<br />
mit dem Mieter im Mietvertrag als<br />
betriebsbedingte Ausgaben umlegen. Wartungskosten<br />
sind dabei von Reparaturkosten<br />
und Instandhaltungsmaßnahmen abzugrenzen.<br />
Erstere fallen regelmäßig in gewissen Abständen<br />
unabhängig von einem bestehenden<br />
Bedarf an. Reparaturen haben einem konkreten<br />
Anlass und gehen somit grundsätzlich<br />
zulasten des Vermieters. Zur Frage der Abschreibungsmöglichkeit<br />
verweisen wir auf die<br />
AfA-Tabelle für die allgemein verwendbaren<br />
Anlagegüter (AV), dort Ziffer 3.1.11: zwölf Jahre<br />
(Quelle: www.bundesfinanzministerium.de).<br />
Stefanie Breiholdt ist Anwältin,<br />
Sandra Lang-Lajendäcker ist Fachanwältin<br />
für Miet- und Wohnungseigentumsrecht<br />
www.breiholdt-legal.de<br />
Haben Sie Fragen zum Miet- oder Wohneigentumsrecht? Senden Sie uns eine E-Mail an: immobilien@mdscreative.com<br />
OHV<br />
NEUKÖLLN<br />
In Neukölln lag die Mietpreisspanne im<br />
mittleren Marktsegment zwischen 6,94 und<br />
14,62Europro Quadratmeter.<br />
OPR<br />
HVL<br />
Reinickendorf (Rd)<br />
Pankow (Pk)<br />
Weißensee<br />
(Ws)<br />
Hohenschönhausen<br />
(Hs)<br />
BAR<br />
Ganz Berlin<br />
Die Mietpreisspanne im mittleren<br />
Marktsegment lag 2018 in Berlin<br />
durchschnittlich zwischen 7,12 und<br />
15,40Europro Quadratmeter.<br />
Spandau<br />
(Sp)<br />
Wilmersdorf<br />
(Wd)<br />
Charlottenburg<br />
(Cb)<br />
Wedding<br />
(We)<br />
Tiergarten<br />
(Tg)<br />
Schöneberg<br />
(Sb)<br />
Prenzlauer<br />
Berg (PB)<br />
Mitte<br />
(Mi)<br />
Kreuzberg<br />
(Kb)<br />
Friedrichshain<br />
(Fh)<br />
Lichtenberg<br />
(Lb)<br />
Marzahn<br />
(Mz)<br />
Hellersdorf<br />
(Hd)<br />
MOL<br />
Zehlendorf<br />
(Zd)<br />
Steglitz<br />
(St)<br />
Tempelhof<br />
(Th)<br />
58595b<br />
Neukölln<br />
(Nk)<br />
Treptow<br />
(Tr)<br />
P<br />
Köpenick<br />
(Kö)<br />
LOS<br />
PM<br />
TF<br />
Quelle: Neuvermietungsangebotefür Wohnungen und Mehrfamilienhäuser,<br />
CBRE auf Datenbasis empirica-systeme<br />
LDS
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