Begründung Wiesengraben -Offenlage - Konz

Begründung zum Bebauungsplan der Ortsgemeinde Nittel, Teilgebiet „Wiesengraben“
dürfen die Flächen von Nebenanlagen dort die festgesetzte Grundflächenzahl
überschreiten. Es wird auf den gesteigerten Bedarf durch die Bewohner reagiert.
Gleiches gilt für das Mischgebiet.
6.2.2 Höhe baulicher Anlagen
Die maximale Höhe baulicher Anlagen innerhalb des Geltungsbereichs des
Bebauungsplans ist in Bezug auf das Allgemeine Wohngebiet durch Festlegung der
Traufhöhen geregelt. Gleichzeitig wird die maximale Höhe der Oberkante des
Erdgeschossfertigfußbodens (EG FFB) über der erschließenden Verkehrsfläche
reglementiert. Gemeinsam mit den in den örtlichen Bauvorschriften festgesetzten
Dachneigungen und den Dachformen ergeben sich die Firsthöhen quasi automatisch.
Die Höhenfestsetzungen sind angepasst an die heterogenen Erschließungssituationen
in Folge der topografischen Ausprägung des Geländes im Plangebiet. Für die entlang
der senkrecht zum Hang verlaufenden Straße Auf dem Wiesengraben und der
Planstraße „A“ gelegenen Grundstücke wurden mit den Höhenfestsetzungen unter
dem in eckigen Klammern gesetzten Buchstaben „c“ eigene auf diese topografische
Situation abgestimmte Regelungen getroffen. Ebenso verhält es sich mit den übrigen
Kennbuchstaben, die für die Grundstücke an den höhenparallelen Planstraßen
vorgegeben sind. Die Unterschiede in der maximal zulässigen Höhendifferenz ergibt
sich aus der Position hangauf- bzw. hangabwärts zur erschließenden Verkehrsfläche.
Die in den textlichen Festsetzungen dargestellten Systemschnitte zeigen schematisch
im Einzelnen die vorgegebene Höhenabwicklung. Im Ergebnis wird die Möglichkeit
geschaffen, eine in der Höhenstaffelung an der jeweiligen Erschließungsstraße
orientierte Bebauung zu gewährleisten, die gleichzeitig in der Gesamthöhe und den
sichtbaren Wandflächen eine der Örtlichkeit angepasste Errichtung baulicher Anlagen
erzielt (vgl. schematische Systemschnitte in den textlichen Festsetzungen). Die
Höhenfestsetzungen der mit dem Kennbuchstaben „d“ markierten Grundstücke wurden
analog den Überlegungen zu denen mir Buchstaben „b“ entwickelt und um 1,00 m,
angepasst an die dort bestehende steilere Hanglage, erweitert. Die vorgegebenen
unteren Messpunkte für Bebauung im Allgemeinen Wohngebiet sind entsprechend in
den textlichen Festsetzungen bestimmt. Diese sind auf die, die Erschließung des
jeweiligen Gebäudes darstellende Verkehrsfläche bezogen. Sie sind ebenfalls explizit
auf die topografischen Unterschiede der Grundstücke aufgrund der Lage zur
erschließenden Verkehrsanlage geregelt.
Im Gegensatz zu den Traufhöhen ist die maximal zulässige Wandhöhe innerhalb des
ersten Teilbereichs (WA-1 und WA-3) des Allgemeinen Wohngebiets einheitlich
festgesetzt. Für das WA-2 sollen zur Wahrung einer gebotenen Flexibilität solche
Beschränkungen ausnahmeweise nicht erfolgen.
Stattdessen werden ebenfalls Traufhöhen zur Sicherung der städtebaulichen Ordnung
festgesetzt. Im Unterschied zum WA-1 und WA-3 ist der untere Höhenbezugspunkt für
das WA-2 als absolute Höhe angegeben. Dies berücksichtigt die besondere
Erschließungssituation. Die zulässige Höhendifferenz im Verhältnis zum unteren
Höhenbezugspunkt ist entsprechend den topografischen Gegebenheiten analog den
Höhenfestsetzungen mit dem Kennbuchstaben „d“ der angrenzenden Baugrundstücke
des WA-1 geregelt.
Durch die unterschiedlichen Angaben zu den Höhen wird insgesamt ein einheitliches
Baugebiet angepasst an die Hangsituation entstehen, dessen Orientierung eindeutig
entlang den Erschließungsstraßen ausgebildet ist. Die Angaben sind als Höchstwerte
zu verstehen. Die Dimensionierung der Gebäude nimmt den Bestand in der Ortslage
auf und erzeugt eine homogene Baustruktur. Dies unterstützt das Einfügen des
Baugebiets in den Ort und verhindert eine Wirkung der Neubauten als Fremdkörper im
Siedlungsgefüge. Den regionalplanerischen Anforderungen im Hinblick auf die
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