Begründung Wiesengraben -Offenlage - Konz

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Begründung zum Bebauungsplan der Ortsgemeinde Nittel, Teilgebiet „Wiesengraben“ oder weit unter dem jeweiligen PW BBodSchV. PCB/Thallium sind ebenfalls unter der Bestimmungsgrenze. 22 Gefährdende Belastungen können ausgeschlossen werden. 9.9 Bodenordnende Maßnahmen/wirtschaftliche Verhältnisse Die Grundstücksverhältnisse im Plangebiet werden auf der Basis eines abgeschlossenen Bodenordnungsvertrages (freiwillige Baulandumlegung) insgesamt neu geordnet. Die Gemeinde wird mit ca. rd. 50 % der Bauflächen in diesem Bodenordnungsvertrag berücksichtigt. Hinzu kommen die Flächen für öffentliche Einrichtungen wie Straßenverkehrsflächen, Grünflächen etc. Kosten entstehen der Gemeinde für den anteiligen Erwerb der Eingangsflächen entstanden. Hinzu kommen die anteiligen Erschließungs-, Verfahrens- und weiteren Maßnahmenkosten. Diesen Kosten stehen jedoch Einnahmeerlöse bei der Veräußerung der späteren Baugrundstücke in nicht unerheblicher Größenordnung gegenüber. Im Übrigen ist die Gemeinde über den Bodenordnungsvertrag und andere städtebauliche Verträge anteilig an den Verfahren-, Erschließungs- und weiteren Maßnahmenkosten beteiligt. 9.10 Bedarfsdarlegung Die Ortsgemeinde Nittel hat regionalplanerisch die besondere Wohnentwicklungsfunktion erhalten. Diese Funktionszuweisung dient – in allgemeinen Worten gesprochen - dazu, dass Gemeinden mit guten Grundvoraussetzungen im Hinblick u.a. auf ÖPNV, Versorgung, Infrastruktur etc. verstärkt die Wohnbedürfnisse des Raumes abdecken sollen. Die hier vorliegende Planung steht damit in Einklang. Dies gilt auch für den zukünftigen Regionalen Raumordnungsplan, in dem die besondere Wohnentwicklungsfunktion Nittels beibehalten werden soll. Grundsätzlich bleibt demnach die Einschätzung der Bedarfsnachfrage der Flächennutzungsplanung vorbehalten, da überwiegend nur dort die Wohnbedürfnisse des Raumes (also des Gesamt-Gebietes) sachgerecht erfasst und bewertet werden können. Für Nittel spezifisch gilt aber Folgendes: Die Ortsgemeinde ist in den vergangenen 20 Jahren am rasantesten in der VG Konz gewachsen. Seit 1992 legte die Bevölkerung um 37 % von 1592 auf 2181 Menschen zu. Damit ist die Gemeinde nicht nur in der VG Konz führend, sondern belegt auch Landkreisweit einen Spitzenplatz. Diese Entwicklung wurde nicht künstlich animiert, sondern stellt einen natürlichen Wachstumsprozess dar, der den standörtlichen Besonderheiten Nittels (hervorragende ÖPNV-Verbindungen, gute infrastrukturelle Grundversorgung, landschaftliche Lage, günstiges Image, vorhandenes Baulandpotential u.a.) folgt. Der Wohnungsnachfragedruck auf Nittel ist ungebrochen. Nur kann die Gemeinde im Gegensatz zur früheren Situation aktuell weder Baugrundstücke zur Verfügung stellen, noch solche vermitteln, da es sowohl keine nennenswerte Anzahl Baulücken im Ortsbereich noch unbebaute Baugrundstücke in den Neubaugebieten gibt. Es mangelt auch an vermietbarer Wohnfläche in bestehenden Gebäuden wie auch an Quartieren 22 BÜRO FÜR UMWELTPLANUNG (2012): Bodengutachten: Bewertung Bodenschutz/ Abfallwirtschaft Neubaugebiet „Im Wiesengraben“, Ortsgemeinde Nittel“ 9113 – Begründung (frühzeitige Beteiligung) Seite 39
Begründung zum Bebauungsplan der Ortsgemeinde Nittel, Teilgebiet „Wiesengraben“ für Fremdengäste. Letzteres ist vor dem Hintergrund der weiteren regionalplanerischen Funktionszuweisung Nittels als Erholungsort zusätzlich von großem Nachteil für die räumliche Gesamtentwicklung an der deutschen Obermosel. Dieser zu befürchtende Wachstumsstillstand der Gemeinde deutete sich schon Jahre zuvor an. Daher arbeitet Nittel seit 2007 bereits an den Plänen für das hier in Rede stehende Neubaugebiet. Die Bemühungen haben nun abschließend Erfolg, seit Einigung mit den bisherigen Grundstückseigentümern erzielt werden konnte. Die Gebietsgröße mit rund 8,1 ha Wohnbauland / ca. 210 WE und 0,9 ha Mischgebiet für u.a. eine Seniorenpflegeinrichtung, „Park & Ride“-Parkplatz und einen Nahversorgungsverbrauchermarkt ist angemessen und entspricht bereits dem errechneten örtlichen Bedarf (Bedarfe des Gesamtraumes wurden gar nicht erst mitgerechnet). Diese Feststellung wird nachfolgend auf den Wohngebietsanteil beschränkt, da die Sinnhaftigkeit der geplanten Nahversorgungseinrichtung, des Seniorenzentrums sowie des Park&Ride-Parkplatzes bereits in der städtebaulichen Begründung des B-Planes erläutert ist. Im Hinblick auf das Wohnraumdargebot des Bebauungsplanes errechnet sich bei einem konservativen Ansatz eines jährlichen Bedarfes in der Größe von nur 1 % der derzeitigen Wohnbevölkerung ein neues Nachfragepotential nach Wohnraum für rund 22 Personen / Jahr (1 % der derzeitigen ortsgebundenen Wohnbevölkerung suchen pro Jahr nach neuem, modernen oder größerem Wohnraum innerhalb von Nittel). Bei durchschnittlicher Belegung von 1,5 EW pro Wohneinheit entsteht hieraus für die kommenden 10 Jahre ein Entwicklungsbedürfnis von ca. rd. zusätzlich 146 Wohnungen. Unter der ebenfalls konservativen Annahme, dass etwa 1/3 dieses theoretischen Wohnraumbedarfes an anderer Stelle im Ort (auf Grund von Wanderung oder Sterblichkeit) abgedeckt werden kann bzw. ebenfalls wanderungsbedingt nicht in Nittel befriedigt wird, verbleibt immer noch ein Nachholbedarf von rund 100 Wohnungen. Die Bedarfe aus Fremdenbeherbergung wurden an dieser Stelle nicht erst mit berücksichtigt. Das Baugebiet kann in etwa das Doppelte dieses theoretischen Wohnflächenbedarfes aus der eigenen ortsgebundenen Wohnbevölkerung Nittels abdecken. Es steht damit für die kommenden 10 Jahre zu etwa einer Hälfte für den ortsgebundenen Eigenbedarf und in etwa zur anderen Hälfte für Zuzug aus dem umgebenden Raum zur Verfügung. Erschließungsabschnitte sollen vor diesem Hintergrund nicht gebildet werden. 9.11 Planungsalternativen Das Plangebiet wird als im Siedlungszusammenhang einzig geeignete Fläche für eine Dorferweiterung zu Wohn- und Nahversorgungszwecke in Nittel erachtet. Alternative Standorte für die städtebauliche Erweiterung der Ortsgemeinde im direkten Zusammenhang mit dem Ortskern schieden nach Prüfung wegen topografischer und naturschutzrechtlicher Beschränkungen sowie wegen der fehlenden Flächenverfügbarkeit aus. Gleichzeitig sieht der gültige Flächennutzungsplan, in dessen Rahmen regelmäßig grundlegende Alternativen betrachtet werden und dabei das Areal als günstigster Standort für die Erweiterung der Ortsgemeinde erkannt wurde, nur eine kleinere Fläche nordöstlich des Geltungsbereiches als Reservefläche zur Ortserweiterung vor. Diese wurde aber nicht verfolgt, da die Erschließung problematischer ist, als im vorliegenden Fall und die Größe für den Bedarf an Bauland für Wohngrundstücke und Infrastruktureinrichtungen bei weitem nicht ausreicht. Der Bedarf für dieses Baugebiet ist hingegen unstrittig. Auch in dieser Größenordnung. Denn nur so kann Nittel auch mittelfristig seine besondere Wohnfunktion im regionalplanerischen Kontext erfüllen, gleichsam aber auch der ortsgebundenen 9113 – Begründung (frühzeitige Beteiligung) Seite 40
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Seite 39: Begründung zum Bebauungsplan der O
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