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URBANISM¿CUÁNTO VALE UNA CIUDAD?El valor de un terreno se determina por loque se le puede construir encima: uso desuelo, infraestructura y accesibilidad secombinan para definir su potencial y posibilidadesde desarrollo, y esta combinaciónes la explicación más sencilla a uno de losargumentos inmobiliarios más conocidos yrepetidos de la historia: “Ubicación”.El valor de una ciudad también puededeterminarse. Durante años, siglos en muchoscasos, se invirtió en la infraestructuray edificios que hoy las identifican y definen,y sus zonas de mayor valor son aquéllas endonde el desarrollo inmobiliario ha encontradolas condiciones idóneas para expresarse,pero en la mayoría de la ciudades no seha logrado aprovechar el valor acumulado alo largo de todo este tiempo, para crear lascondiciones y generar los recursos indispensablespara apuntalar su futuro crecimiento.Y el destino nos alcanzó. Las zonas dondelos proyectos de nuevos edificios teníangarantizadas las mejores condiciones dedesarrollo están prácticamente agotadas,quedan pocos terrenos útiles y atractivos,su infraestructura y servicios se encuentransaturados, y son más las necesidades de laciudad en las áreas marginales en permanenteexpansión, que las posibilidades decrear nuevas zonas con condiciones parael desarrollo, o incluso, de regenerar las yaconsolidadas.Se necesitan muchos recursos paraconstruir la infraestructura que el desarrollorequiere, y las fuentes tradicionales definanciamiento para la ciudad -o la capacidady voluntad para implementar medidasnovedosas- parecerían haberse agotado.Pero la falta de recursos es al mismo tiempo,una oportunidad para aprovechar lo máspreciado que tenemos y hemos construidocon mucho tiempo y esfuerzo: el valor de laciudad misma.El valor de una ciudad tiene muy diversasexpresiones, y la calidad de vida que nosofrece depende de su capacidad para crearriqueza y bienestar. En Venecia por ejemplo,las grandes mansiones y palacios alineados alo largo de sus románticos canales, son hoyel mayor atributo de la milenaria ciudad yel atractivo para los millones de visitantesanuales que, sin necesidad de nuevas construcciones,sostienen su economía. En otralatitud, en la Gran Manzana, como se conocea la ciudad de Nueva York, la posibilidadde construir en tan solo unos cuantos metroscuadrados los impresionantes rascacielosque albergarán las oficinas corporativasde las más poderosas compañías, o departamentoslujosos para millonarios, es el imánque atrae a los inversionistas y representauna de las más importantes fuentes de recursospara la ciudad.Entre estos extremos -una ciudad dondesu mayor valor radica precisamente en queno se puede modificar lo existente por sualto valor patrimonial acumulado (Venecia)y otra donde la imaginación, la modernidady la tecnología son los límites para construirnuevos desarrollos (Nueva York)-, se incubauno de los mecanismos más contemporáneosde financiamiento de infraestructura yde mejoramiento del espacio público, que lepodría dar viabilidad a la renovación y futurode nuestras ciudades: “Captura de Valor”.Arturo AispuroPresidente AIM-Soldi¿QUE ES CAPTURA DE VALOR?Es una iniciativa novedosa de planeación ygestión inmobiliaria, que busca re-conectarel desarrollo urbano sustentable con el financiamientode infraestructura para el mejoramientode la calidad de vida de la ciudad.Es un mecanismo que se describe comoun Círculo Virtuoso, donde la construcciónde infraestructura crea o mejora el acceso auna zona; el acceso, incrementa sus posibilidadesde desarrollo; y el desarrollo generala plusvalía y el valor que puede capturarse,precisamente para financiar nueva infraestructurao mejorar la existente en la zona,cerrando así el circulo virtuoso.Uno de los ejemplos más recientes deutilización de este mecanismo que tuve elprivilegio de conocer y estudiar, está ya enproceso de implementación para financiaruna nueva línea de tren regional entre lasciudades de Dallas y Fort Worth en Texas,USA -en lo que se conoce como el Corredordel Algodón- donde los usos del suelo y elpotencial de desarrollo en las poblacionesque se conectarán por medio de este nuevosistema de transporte, están siendo replanteadosy mejorados, precisamente para aumentarsu valor, y con ese valor agregado,obtener los recursos para financiar el nuevoproyecto de movilidad.¿ES EN REALIDAD UNINSTRUMENTO NOVEDOSO?La utilización de los mecanismos de Capturade Valor se remontan hasta la década delos años 30s en los Estados Unidos, cuandolos desarrolladores buscaban financiamientopara construir nuevas líneas de transporte opara la apertura de caminos que le dieranacceso a sus propiedades, utilizando el valorque éstas adquirirían con nuevos proyectosde urbanización y desarrollo. Esta plusvalíase utilizaba como garantía para obtener losrecursos para la realización de las obras: Uncírculo virtuoso.Es necesarioacabar con lascomplicidades yla corrupciónque hoy tienea las ciudadessumidas en uncírculo viciosode abandonoy deteriorocreciente.www.inmobiliare.com 27