Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
hem de finans kurumunu bir araya getireceğini ortaya<br />
koyar. Farkındaysanız ortak payda oluşturan, fizibilite<br />
çalışmasından başka bir şey değildir. Ortak<br />
yatırım, ortak beklenti, ortak risk, ortak kazanç, …<br />
Aslına bakarsak yatırım ve finansman sarmalı öylesine<br />
karmaşık bir hal almaktadır ki ne yatırımcı ne<br />
de fon sahibi tek başına bu durumu çözemez. Yatırımcı<br />
için asıl beklenti olan “parasının maksimum<br />
karı sağlaması” durumu, fon sahibi için de geçerlidir.<br />
Ancak fon sahibinin yatırımcıya sağladığı maddi<br />
destek, yatırımcının başarısıyla orantılı olduğundan<br />
risk payı da yüksektir. Bu nedenle ya yatırımcı, proje<br />
üzerindeki özsermaye oranını yükseltecek ya da projesinin<br />
piyasa faiz oranının üzerinde kar getirmesini<br />
hedefleyecektir. Ki böylece borç aldığı mevduatı geri<br />
ödedikten sonra elinde kalan para, vadeli opsiyon<br />
piyasasında geçerli faiz oranının üzerine çıkmış olsun<br />
ve yatırımcı para kazansın.<br />
Başka bir anlatım tarzıyla; tekrar kendinizi bir yatırımcı<br />
olarak hayal edin. Örneğin gayrimenkul sektörüne<br />
yatırım yapmak istiyorsunuz. Bir de yatırım danışmanınız<br />
var. Yatırım danışmanınız önce uygun bir<br />
arsa bulur; sonra bu arsa üzerine, imar kanunun ve<br />
bölge imar planlarının el verdiği ölçülerde bir toplu<br />
konut projesi geliştirir. Yıllara yaygın bir inşaat çalışması<br />
olacağından projenin tamamlanma süresini de<br />
maliyetini de yıllara yaygın hesap eder. Tabii dolaylı<br />
ve dolaysız maliyetleri ayrı kalemler halinde hesaplayacaktır.<br />
Sonra da getiri projeksiyonunu hesaplar.<br />
Tabi ki yıllara yaygın şekilde, ne de olsa proje daha<br />
maket aşamasındayken size satış getirisi sağlayabilir.<br />
Hem inşaat maliyetini hem de getiri projeksiyonunun<br />
toplamını bugüne yani yatırım tarihine çevirir.<br />
Artık yatırım danışmanınızın size sunacağı bir yatırım<br />
projesi mevcuttur. Projeyi alır incelersiniz, toplam<br />
elinizden çıkacak paranın bugünkü değerini görürsünüz.<br />
Bu miktarın bir kısmını nakit bir bölümünü<br />
de kredi ile karşılama seçenekleriniz vardır.<br />
Ama yatırım danışmanınıza soracağınız ilk soru<br />
muhtemelen şu olacaktır: “Ben bu özsermayeyi,<br />
gayrimenkul piyasasının ayrı bir kolunda veya menkul<br />
kıymetler piyasasında değerlendirecek olsam<br />
(mesela bono veya tahvil alarak) daha çok kazanç elde<br />
edebilir miyim?” İşte tipik yatırımcı algısı. Ancak<br />
oldukça da mantıklı. Yatırım sonucunda, menkul kıymetler<br />
piyasasında elde edebileceğinizden daha fazla<br />
kar elde etmek istiyorsunuz. Çünkü yatırımınızın<br />
bir bölümünü, kullanacağınız kredinin faizine ayırmanız<br />
gerekecek. İşte anahtar nokta burası. Yani yatırım<br />
maliyetinin doğru hesaplanması. Eğer sizde<br />
sunulan proje, makro ekonomik piyasa koşullarında<br />
genel geçer faiz oranının üzerinde bir getiri sağlayacaksa<br />
o proje sizin için yapılabilir demektir. Aynı zamanda<br />
sizi fonlayacak olan finans kurumu içinde yapılabilir<br />
durumdadır. Ortak payda yakalandığı andan<br />
itibaren de yatırım faaliyeti başlayacaktır. Görüldüğü<br />
üzere, burada ortak paydayı oluşturan unsur, yatırım<br />
danışmanınızın size sunduğu projenin karlılık oranı<br />
ve bu oranın tespit edilmesi, sunulması evreleridir.<br />
Kısacası fizibilite çalışmasıdır.<br />
Projenin içeriği ne olursa olsun, yatırımcı, danışman<br />
veya fon sahibi aynı noktada buluşabilmelidir. Aksi<br />
takdirde kazanç olmayacaktır. İşte bu nedenle bu<br />
sac ayağını tamamlayan tüm tarafların, fizibilitenin<br />
kendileri için ne ifade ettiğini tam olarak idrak etmeleri<br />
gerekmektedir. Ülkemizde gün geçtikçe gelişen<br />
ve profesyonelleşen yatırım danışmanlığı faaliyeti,<br />
hem özsermayenin hem de fon sahibinin gün geçtikçe<br />
bilinçlendiğini göstermektedir. Bu süreçte asıl<br />
olan eğitim ve gelişim sürecidir. Sonuç mu?<br />
Eğitim, fizibilite, proje, ortak maliyet, ortak risk, ortak<br />
kazanç…<br />
Genelde yeni yatırım<br />
fikirleri, proje evresine<br />
dönüşürken tekrar<br />
tekrar fizibilite<br />
çalışmasına tabii tutulurlar.<br />
Bilinçli veya bilinçsiz.<br />
Asıl olan karlı<br />
bir proje üretmek<br />
değil, yatırımdan maksimum<br />
karı elde etmektir.<br />
İşte bunu ayırt edebilen<br />
yatırımcı,<br />
muhtemelen bilinçli<br />
bir şekilde fizibilite<br />
yaptıran kişidir.<br />
MART-N‹SAN 2011 65
Change language