Die Bewertung von Fluglärm

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Flugereignisse (22 - 7 Uhr) sowie Flüge in den Tagesrandzeiten (19 - 22 Uhr) stärker ge- wichtet als Flugereignisse tagsüber. 43 4.6 Berechnung der Immobilienwerte 4.6.1 Ansätze zur Immobilienwertberechnung in früheren Arbeiten Ein weiterer wichtiger Baustein zur Ermittlung des ökonomischen Wertes einer fluglärm- mindernden Technik ist in dem kumulierten Wert der Immobilien, deren Lärmbelastung sich durch die zugrunde liegende Technik verringern würde, zu sehen. Dieser bildet zugleich die Grundlage, aus der der ökonomische Wert berechnet wird. In Kapitel 2 wurden bereits zwei Ansätze zur Ermittlung von Immobilienwerten vorgestellt. Zum einen wurde in der Arbeit von Weigt auf originäre Marktdaten zurückgegriffen, mittels derer ein Durch- schnittswert für ähnliche Gebäude, wie z.B. Einfamilienhäuser, ermittelt werden kann. Zum andern hat Kühling die Gebäudewerte relativ pauschal anhand bestimmter Lagekrite- rien berechnet. Die Ermittlung von Immobilienwerten mittels Marktpreisen eignet sich sehr gut für eine homogene Grundgesamtheit der Immobilien. Dies ist hier jedoch nicht der Fall, da die Ge- bäudewerte in Gebieten berechnet werden sollen und nicht in bestimmten Marktsegmen- ten. Daher müssten verschiedene Gebäudetypen definiert und anhand von Marktpreisen ein Durchschnittspreis für jeden Gebäudetyp ermittelt werden. Angesichts des enormen Auf- wands, den diese Methode mit sich bringt, ist dieser Ansatz zur weiteren Verwendung in dieser Arbeit nicht geeignet. Eine Bestimmung der kumulierten Immobilienwerte mittels des Lagekassenkonzepts, wie es bei Kühling Anwendung findet, eignet sich ebenfalls nur beding. Wie bei Weigts Ansatz die Gebäudewerte durch Marktpreise zu bestimmen, ist auch die Berechnung mittels Lage- klassenkonzepts sehr aufwändig, da hier Begehungen notwendig sind. Zusätzliche Voraus- setzung sind gutachterliche Kenntnisse, um ggf. Korrekturen an der Einstufung der Immo- bilien vornehmen zu können. Daher scheidet auch dieser Ansatz aus. 43 Vgl. Isermann (2000), S. 18 f. 18
4.6.2 Entwicklung eines eigenen Berechnungsansatzes Da sich bestehende Verfahren zur Immobilienwertermittlung hinsichtlich des Ziels einer genaueren, aber zugleich aufwandsadäquaten Bewertung von Immobilien nicht eignen, soll ein eigener Ansatz entwickelt werden. Grundsätzlich soll dabei weitestgehend vermieden werden aus heterogenen Gebäudetypen einen Durchschnittswert berechnen zu müssen. Daher scheidet die Berechnung des Werts einer hypothetischen Durchschnittsimmobilie aus. Ein guter Ansatzpunkt sind Bodenrichtwertkarten, die in jeder Stadt vorhanden sind. Sie werden von den jeweils zuständigen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte erstellt und basieren auf realen Käufen von Immobilien. Dabei werden homogene Gebiete mit einem entsprechenden Bodenrichtwert und weiteren Kennzahlen ausgewiesen. Zwei wich- tige Begriffe in diesem Zusammenhang sind: � Bruttogeschossfläche (BGF) und � Geschossflächenzahl (GFZ). Die BGF „…ist die Summe der nutzbaren, zwischen den aufgehenden Bauteilen befindli- chen Grundfläche eines Bauwerks.“ 44 Vereinfachend wird hier angenommen, dass es sich um die Wohnfläche eines Hauses bzw. einer Wohnung handelt. Die GFZ hingegen „…gibt an, wie viele Quadratmeter Geschoßfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind.“ 45 Allgemein beschreibt die GFZ somit das Verhältnis von Grundstücksfläche zu Geschossfläche bzw. BGF. Mit Hilfe einer Bodenrichtwertkarte sowie BGF und GFZ lässt sich ein relativ einfach zu berechnender Ansatz formulieren. Dazu müssen zunächst die Grundstücksflächen der ein- zelnen homogenen Gebiete, die der Bodenrichtwertkarte zu entnehmen sind, ermittelt werden. Anhand der Grundstücksgrößen und der GFZ lässt sich nun die BGF für das entspre- chende Gebiet bestimmen. Zuletzt kann die BGF mit dem durchschnittlichen Quadratme- terpreis in diesem Gebiet multipliziert werden. Im Ergebnis steht der kumulierte Wert aller Immobilien in dem jeweiligen Gebiet. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise können entweder bei entsprechenden Stellen erfragt oder mittels Marktdaten errechnet werden. 44 Kleiber (2010), S. 307. 45 Kleiber (2010), S. 797. 19
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