Die Bewertung von Fluglärm

4.6.2 Entwicklung eines eigenen Berechnungsansatzes
Da sich bestehende Verfahren zur Immobilienwertermittlung hinsichtlich des Ziels einer
genaueren, aber zugleich aufwandsadäquaten Bewertung von Immobilien nicht eignen, soll
ein eigener Ansatz entwickelt werden. Grundsätzlich soll dabei weitestgehend vermieden
werden aus heterogenen Gebäudetypen einen Durchschnittswert berechnen zu müssen.
Daher scheidet die Berechnung des Werts einer hypothetischen Durchschnittsimmobilie
aus.
Ein guter Ansatzpunkt sind Bodenrichtwertkarten, die in jeder Stadt vorhanden sind. Sie
werden von den jeweils zuständigen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte erstellt
und basieren auf realen Käufen von Immobilien. Dabei werden homogene Gebiete mit
einem entsprechenden Bodenrichtwert und weiteren Kennzahlen ausgewiesen. Zwei wich-
tige Begriffe in diesem Zusammenhang sind:
� Bruttogeschossfläche (BGF) und
� Geschossflächenzahl (GFZ).
Die BGF „…ist die Summe der nutzbaren, zwischen den aufgehenden Bauteilen befindli-
chen Grundfläche eines Bauwerks.“ 44 Vereinfachend wird hier angenommen, dass es sich
um die Wohnfläche eines Hauses bzw. einer Wohnung handelt. Die GFZ hingegen „…gibt
an, wie viele Quadratmeter Geschoßfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig
sind.“ 45 Allgemein beschreibt die GFZ somit das Verhältnis von Grundstücksfläche zu
Geschossfläche bzw. BGF.
Mit Hilfe einer Bodenrichtwertkarte sowie BGF und GFZ lässt sich ein relativ einfach zu
berechnender Ansatz formulieren. Dazu müssen zunächst die Grundstücksflächen der ein-
zelnen homogenen Gebiete, die der Bodenrichtwertkarte zu entnehmen sind, ermittelt wer-
den. Anhand der Grundstücksgrößen und der GFZ lässt sich nun die BGF für das entspre-
chende Gebiet bestimmen. Zuletzt kann die BGF mit dem durchschnittlichen Quadratme-
terpreis in diesem Gebiet multipliziert werden. Im Ergebnis steht der kumulierte Wert aller
Immobilien in dem jeweiligen Gebiet. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise können
entweder bei entsprechenden Stellen erfragt oder mittels Marktdaten errechnet werden.
44 Kleiber (2010), S. 307.
45 Kleiber (2010), S. 797.
19