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64 60SpecialSpitzenreiter Berlin„Es ist gut, dass die mehr als 3.100 Projekte in der aktuellen Studieund in den Vorjahresstudien privat getragen sind und damit die Risikenso gut wie nicht sozialisiert, das heißt dem Steuerzahler auferlegtwerden, wenn sie auftreten sollten“, erklärt Andreas Schulten,Vorstandsmitglied bei BulwienGesa. Alle Städte haben ihre Besonderheiten,heißt es in der Studie:››1. Berlin. Die Große: 6,15 Millionen Quadratmeter in Entwicklung.››2. Düsseldorf. Der Schreibtisch: 829.000 Quadratmeter Büro inEntwicklung.››3. Frankfurt. Die Verlierende: 374.000 Quadratmeter wenigerals 2012.››4. Hamburg. Die Regionale: Behrendt als größter Projektentwickler.››5. Köln. Ebenfalls die Regionale: Amand als größter Projektentwickler.››6. München. Ohne Wachstum: 67.000 Quadratmeter weniger als2012.››7. Stuttgart. Die Kleine: 4,6 % des monetären Volumens der Top 7.Auf dem Vodafone Campus im Düsseldorfer Stadttteil Heerdt führtdas Unternehmen seine Mitarbeiter in einem Neubau zusammen.im Büro- und Wohnsegment zurückzuführen. Zur besserenEinordnung: 20 Milliarden Euro entsprechen etwa dem gesamtenImmobilienwert einer Stadt wie Wuppertal. Im Reigender Top sieben stellt Berlin damit einen dominierenden Anteilvon 22,3 Prozent. Hamburg erreicht 21,4 Prozent und die bayerischeLandeshauptstadt München 19,7 Prozent. Was Projekteim Wohnungsbau betrifft, kann zudem schon von einer „SonderkonjunkturBerlin“ gesprochen werden. Nahezu 70 Prozentaller Neubauvorhaben in Berlin entfallen auf dieses Segment.Bei Großprojekten, wo schnell mal bis zu 200.000 Quadratmeterneuen Wohnraums entstünden, könne die Reihenfolgedas Ranking für Entwickler allerdings schnell in die eine oderandere Richtung ausschlagen lassen, gibt auch Alexander Fiebackzu bedenken. Und Standorte, die eher im Abwärtstrendlägen wie Frankfurt, schnell wieder zu ungeahnten Höhenflügenansetzen.Geschlossene Fonds verstärkt nachgefragtDurch die internationale Finanzkrise sind Bankkredite für Projektentwicklerdeutlich teurer geworden, vor allem aber erwartendie Institute größere Sicherheiten oder Eigenkapital. DieseAussage gilt insbesondere am Markt für Gewerbeimmobilien.Hier sind sogar einige Entwickler gänzlich ausgestiegen wiezuletzt die Rabo Real Estate Group. Im Gewerbebereich verfügtdas Unternehmen mit dem im Jahr 2004 übernommenenniederländischen Entwickler MAB über 530.500 QuadratmeterFläche im Bau. Alle laufenden MAB-Projekte sollen unter Berücksichtigungder bestehenden vertraglichen Verpflichtungenabgewickelt werden, heißt es.Lag die Bereitschaft der Banken zur Fremdfinanzierung vorder Finanzkrise bei 80 Prozent der Gesamtinvestitionskosten(GIK) und mehr, so beläuft sie sich aktuell im Durchschnitteher nur auf 65 bis 75 Prozent oder weniger, ist eine Aussage.Daraus resultiert eine Finanzierungslücke. Alternative Finanzierungsquellenwie Kapitalpartnerschaften mit Fondsinitiatorenoder Family Offices bieten sich als Ausweg an. In diesemKontext fragen Projektentwickler auch verstärkt geschlosseneFonds als Eigenkapitalgeber nach. Im Gegenzug bieten Projektentwicklerden Kapitalgebern gute Konditionen, zum Beispielbei der Gewinnverteilung.Dass es nicht immer Top-sieben-Standorte sein müssen,zeigt ECE aus Hamburg. „In Deutschland entwickeln wir derzeitan den verschiedensten Standorten wie Stuttgart, Frankfurt,Aachen, Velbert, Neumünster, Kaiserslautern, Minden undsind damit bunt verteilt“, so Sprecher Christian Stamerjohanns.07-08 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de