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69Fakten: Der Vermietermachte sein Vermieterpfandrechtgeltend und verlangteNutzungsentschädigung fürzwei Monate, nachdem derMieter nach Mietende dieSchlüssel nicht herausgegebenhatte. Das Gericht gibtdem Vermieter recht. DerEinwand des Mieters, er hättedie Schlüssel herausgegeben,wenn er nicht am Abtransportunpfändbarer Gegenständegehindert worden wäre, greiftnicht, da der Mieter nichtsubstanziiert darlegte, welcheGegenstände abtransportiertwerden sollten, die zur Fortsetzungseiner Erwerbstätigkeiterforderlich waren undsomit nicht dem Vermieterpfandrechtunterlagen.Fazit: Übt der Vermietersein Vermieterpfandrecht aus,kann der Mieter die Mieträumenicht vollständig räumen.Seine Verpflichtung, dieSchlüssel und damit die Mietsacheherauszugeben, bleibtauch bei Ausübung des Vermieterpfandrechtsbestehen.Fazit: Auch wenn die Mieterhier krank und betreuungsbedürftigsind, ist dasMietverhältnis zwischenVermieter und Wohnheimbetreiberals gewerblich zuwerten, sodass die Vorschriftdes § 569 Abs. 4 BGB, welchebei Kündigungen vonWohnraum die Angabeeines wichtigen Grunds erfordert,hier nicht gilt. Dennochgewährte das Gerichtfür die geordnete Verlegungdes Wohnheimbetriebs eineRäumungsfrist von gut neunMonaten, da § 721 ZPO nachseinem Schutzzweck auchgewerbliche Mietverhältnisseerfasst, die eine faktischeWohnnutzung zumGegenstand haben. Nichtnachvollziehbar ist im vorliegendenFall, warum sich dasGericht hier nicht mit § 656BGB auseinandergesetzt hat,welcher die Fortsetzung derMietverhältnisse mit den inder Regel besonders schutzbedürftigenMietern einergewerblichen Zwischenvermietungvorsieht.Kündigung Wohnheimbetrieb [69.1]Gewährung einer Räumungsfrist im gewerblichenMietverhältnis?Die Räumungsfrist nach § 721 ZPO kann auch gewährt werden,wenn die tatsächliche Wohnnutzung Gegenstand eines gewerblichenMietverhältnisses ist (hier: Wohnheim für kranke bzw.betreuungsbedürftige Menschen). Es bestehen keine Bedenkendagegen, je nach Lage des Falls die Räumungsfrist dahin auszugestalten,dass sie sich unter der Bedingung der rechtzeitigenZahlung der Nutzungsentschädigung jeweils um einen Monat(bis zum festgesetzten Endtermin) verlängert.KG Berlin, Urteil vom 17.12.2012, Az.: 8 U 246/11Winterdienst [69.2]Klare Vereinbarung für wirksame Übertragung derStreupflicht nötigVoraussetzung für eine wirksame Delegation der Räum- undStreupflicht seitens des pflichtigen Eigentümers und Vermietersauf die Mieter eines Mehrfamilienhauses ist eine klare und eindeutigeVereinbarung, die eine Ausschaltung von Gefahren zuverlässigsicherstellt. Das bloße Aufstellen und Einwerfen einessog. „Schneeräumplans“ in die Briefkästen der Mieter reicht zurBegründung einer Räum- und Streupflicht im Eingangsbereicheines Mehrfamilienhauses nicht aus.OLG Hamm, Urteil vom 21.12.2012, Az.: I-9 U 38/12Fakten: Die Parteien streitenüber die Kündigung desVermieters nach ständig unpünktlichenZahlungen desgewerblichen Zwischenvermieters,der die Mietwohnungenals Wohnheim fürkranke und betreuungsbedürftigeMenschen nutzt. DasGericht gibt dem Vermieterrecht. Der Mieter ist zur Räumungund Herausgabe desMietobjekts verpflichtet, dadie Kündigung des Vermietersunter dem Gesichtspunkt derständig unpünktlichen Zahlungsweisewie auch wegeneines erheblichen Zahlungsrückstandswirksam ist. Füreine Kündigung gemäß § 543Abs. 1 BGB aus wichtigemGrund genügt es, dass nacheiner wegen wiederholterZahlungsverzögerungen ausgesprochenenAbmahnungein weiterer Zahlungsterminnicht eingehalten wird. Hierallerdings war eine Abmahnunggemäß § 543 Abs. 3Satz 2 Nr. 3 BGB entbehrlich,da ein kündigungsrelevanterZahlungsrückstand bestand.Das Gericht gab dem Antragauf Einräumung einer Räumungsfriststatt, da es sich um„Räumung von Wohnraum“im Sinne des § 721 Abs. 1 ZPOhandelt. Wegen der aufgetretenenhohen Zahlungsrückständeund der erheblichenMiethöhe von über 68.000Euro wird die Räumungsfristnur unter der Bedingung verlängert,dass die Nutzungsentschädigungjeweils rechtzeitigbis zum 15. des dem VerlängerungszeitraumvorangegangenenMonats gezahlt wurde.Fakten: Die Parteien streitenum Schadensersatz wegeneines Sturzes bei Glätte.Das Gericht verurteilt denVermieter zur Zahlung mitder Begründung, er habe seineVerkehrssicherungspflichtverletzt, weil er die ihm alsEigentümer des Hausgrundstücksobliegende Räum- undStreupflicht am Unfalltagnicht ordnungsgemäß erfüllthabe. Der Sturz fand im Übergangsbereichdes Hauswegszum Bürgersteig währendder üblichen Verkehrszeitengegen 9.40 Uhr statt. Der Vermieterhat die ihn treffendeRäum- und Streupflicht nichtwirksam übertragen. Ob derhier aufgestellte „Schneeplan“,der eine Beteiligung allerMieter am Winterdienst imtäglichen Wechsel vorsah, füreine vertragliche Übertragungder Streupflicht ausreichte,ist fraglich. Der Vermieter isthier seiner Überwachungspflichtnicht ausreichendnachgekommen.Fazit: Bei allgemeiner Glätteentsteht eine Räum- undStreupflicht. Sie betrifft Gehflächen,soweit auf ihnen einnicht unbedeutender Verkehrstattfindet oder sie verkehrswichtigsind. Beginn undEnde der Räum- und Streupflichtbestimmen sich nachdem Einsetzen bzw. Endeder Gefährdung durch allgemeineGlätte und nach denVerkehrszeiten. In der Regelbeginnt die Räum- und Streupflichtab 7.00 Uhr, an SonnundFeiertagen ab 9.00 Uhrund endet um ca. 20.00 Uhr.www.immobilienwirtschaft.de 07-08 | 2013