Der Kanton Wallis Struktur und Perspektiven - RW Oberwallis

2010: Beschleunigte Abkühlung
der Baukonjunktur
Regionale Unterschiede der
Wohnraumnachfrage
Kräftiger Rückgang der
Baubewilligungen limitiert
die Gefahr eines künftigen
Überangebotes
Economic Research
Zahlen der Hochbauinvestitionen für das Jahr 2008 im Wallis nominal um bis zu 10% höher als
diejenigen von 2007 liegen dürften. Der deutliche Rückgang der Bewilligungen seit Anfang
2009 und die hohe Wahrscheinlichkeit, dass nicht mehr alle im Jahr 2008 bewilligten Projekte
realisiert werden, dürften 2009 ein Absinken der Hochbauinvestitionen zur Folge haben.
Insgesamt befindet sich die Baukonjunktur im Wallis in guter Verfassung. Die Nachfrage ist
über die Bereiche Wohnen, Tourismus, Infrastruktur- und Strassenbau sowie Hochwasserschutz
breit diversifiziert. Die nun zu erwartende nachlassende Dynamik im Hochbau dürfte gesamtwirtschaftlich
gesehen durch die Vielzahl an Grossprojekten im Tiefbau kompensiert werden.
Erst ab 2010 ist mit einer stärker akzentuierten Abkühlung der Baukonjunktur zu rechnen,
wenn sich zusätzlich zur nachlassenden Hochbaudynamik die momentan sehr hohen Investitionsausgaben
der öffentlichen Hand normalisieren. Aus immobilienökonomischer Sicht ist eine
Verschnaufpause der Hochbaukonjunktur mancherorts sogar nötig, um lokal drohende Überangebote
auf dem Wohnungsmarkt zu verhindern.
6.2 Regionale Immobilienmärkte im Wallis
Von 1998 bis 2008 ist die Walliser Bevölkerung im Durchschnitt um 1.0% pro Jahr gewachsen
und damit 0.2% mehr als die Schweiz im Mittel, was für einen Bergkanton einen beachtlichen
Wert darstellt. Wie im Kapitel 4 geschildert, sind die regionalen Unterschiede zwischen Ober-
und Unterwallis tiefgreifend. Insbesondere die Unterwalliser Regionen Martigny und Monthey/
St. Maurice sind aufgrund des Bevölkerungsdrucks aus der Genferseeregion stark gewachsen.
Das führt dazu, dass sich zusätzlich zur Nachfrage nach Feriendomizilen eine natürliche Nachfrage
nach dauerhaftem Wohnraum gesellt. In den Oberwalliser Regionen blieb die Bevölkerung
nahezu konstant. Einzig die Region Goms kämpft mit einem steten Aderlass der Bevölkerung.
Damit unterscheidet sich die Nachfragestruktur regional deutlich. Im Oberwallis richtet sich neuer
Wohnraum mangels Wachstum der ansässigen Bevölkerung fast ausschliesslich an Feriengäste.
Im Unterwallis fällt die Nachfrage dagegen heterogener aus. In den Orten des Rhonetals
westlich von Sierre siedeln sich sowohl Beschäftigte der örtlichen Industrie- und Dienstleistungsunternehmen
an, als auch Pendler mit Arbeitsort im Genferseeraum. Diese Nachfragegruppen
suchen dauerhaften Wohnraum – für sie ist Wohnen ein Grundbedürfnis. Der Run auf
Zweitwohnungen in den Top-Tourismusdestinationen folgt dagegen einer anderen Logik. Diese
Nachfrager betrachten das temporäre Wohnen im Wallis als Luxusgut, dessen Nutzen nicht nur
durch die Wohnung und ihre Mikrolage innerhalb einer Gemeinde bestimmt wird, sondern auch
durch das Prestige des entsprechenden Ferienortes. Somit gilt in den Walliser Regionen das
Motto: Regulärer Wohnraum im Tal und temporäres Wohnen am Berg – Ausnahmen bestätigen
die Regel. Entsprechend differenziert müssen die einzelnen Regionen im Hinblick auf ihre Immobilienmärkte
betrachtet werden.
Analog zur dynamischen Entwicklung von Hochbauprojekten zeigt sich angebotsseitig bei der
Wohnraumplanung im Wallis allgemein ein ähnliches Bild: Die Projektierung von Mehrfamilienhäusern
stieg über die vergangenen Jahre kontinuierlich an, bis Mitte 2008 der Höhepunkt mit
über 2'500 bewilligten Wohnungen über eine Zwölfmonatsperiode erreicht wurde (Abbildung
45). Gegenüber der Periode zwischen 1997 und 2003 entsprach das rund dem Zweieinhalbfachen
an baubewilligten Wohnungen. Zu diesem Zeitpunkt war anhand der sinkenden Zahl an
Baueingaben eine Abkühlung bereits vorgezeichnet. Der anschliessend zu beobachtende sturzflugartige
Rückgang der Zahl der baubewilligten Wohnungen auf ein Niveau von aktuell 1'500
Einheiten darf vielerorts als positiv gewertet werden, drohte sich doch ein Überangebot aufzubauen.
Wie gut der Markt die erhöhte Zahl an Wohnungen zu absorbieren vermag, dürfte sich in
diesen Monaten zeigen, da der Grossteil der Wohnungen, die im 1. Halbjahr 2008 bewilligt
wurden, allmählich auf den Markt gelangt.
Die Reduktion der Bauvorhaben kommt jenen Regionen zugute, die ein unterdurchschnittliches
Bevölkerungswachstum aufweisen und sonst Probleme bekommen dürften, den zusätzlichen
Wohnraum abzusetzen. Der erneute Anstieg der Gesuchsaktivität am aktuellen Rand, unter anderem
ausgelöst von den tiefen Zinskosten, deutet allerdings darauf hin, dass diese Gefahr
noch nicht ganz gebannt ist. Bei den Einfamilienhäusern, die im Kanton Wallis einen substanziellen
Anteil der Wohnraumnachfrage abdecken, bewegt sich die Zahl der Gesuche und Bewilligungen
auf ein Niveau zu, das dem langfristigen Mittelwert entspricht.
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