Der Kanton Wallis Struktur und Perspektiven - RW Oberwallis

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Zweitwohnungen in Walliser Ferienorten: Hoher Anteil, durchschnittlicher Zuwachs Economic Research ein Überangebot provozieren, sobald die Nachfrage nachlässt, was bereits für 2009, spätestens aber 2010 zu erwarten ist. In den Regionen Sion, Martigny und Monthey/St. Maurice hingegen ist die erwartete Ausweitung auf nachhaltigere Niveaus gesunken – allerdings erst seit kurzem. Das Wohnungsangebot wird damit auch 2010 noch hoch bleiben. Im Gegensatz zu den Oberwalliser Regionen kommt dem Unterwallis jedoch die Nähe zum Genfersee beim Absatz der neuen Wohnungen zur Hilfe. Die hohen Preisanstiege des Genferseeraums motivieren viele Haushalte, ihren Wohnsitz in das Unterwallis zu verlegen. Dabei ist zwischen Tagespendlern und solchen, die am Arbeitsort ein Pied-à-terre behalten und erst am Wochenende ins Wallis zurückkehren, zu unterscheiden. Entsprechend entstehen im Unterwallis nicht nur Ferienwohnungen, sondern auch neuer Wohnraum für Pendler und Arbeitnehmer der ansässigen Industrie- und Dienstleistungsunternehmen. Aufgrund der sehr hohen Nachfrage nach Zweitwohnungen der letzten Jahre muss trotzdem davon ausgegangen werden, dass gerade in den renommierten Tourismusdestinationen des Unterwallis ein erheblicher Anteil des Wohnraumzuwachses auf Zweitwohnungen und Ferienhäuser entfällt. Zweitwohnungen im Kreuzfeuer der Kritik Zweitwohnungen befinden sich seit langem im Kreuzfeuer der öffentlichen Kritik. Im Kern besteht der Zielkonflikt des Zweitwohnungsbaus darin, dass alpine Tourismusorte mit der Überbauung naturbelassener Landschaften mit Häusern, die nur einen Bruchteil des Jahres genutzt werden, ihr grösstes Kapital vernichten. Trotz der geringen Auslastung schätzt der Schweizer Tourismusverband den Anteil von Übernachtungen in Zweitwohnungen auf 30% aller touristischen Übernachtungen. Damit leisten Zweitwohnungen einen erheblichen Wertschöpfungsbeitrag für touristische Destinationen. Eine Wertschöpfungssteigerung einer Gemeinde durch den Bau von Zweitwohnungen ist möglich, solange diese die Attraktivität des Ferienortes nicht schmälern. Dennoch ist der Begriff der kalten Betten zum Synonym für Zweitwohnungen geworden, und inzwischen hat sich ein breiter Konsens durchgesetzt, der warmen Betten eine höhere Wertschöpfung und eine nachhaltigere Entwicklung beimisst als kalten Betten. Die Einsicht, dass im Falle überbordender Entwicklungen eine Regulierung der Bautätigkeit notwendig ist, löst alleine das Problem noch nicht. Die Problematik ist komplex, und der Massnahmenkatalog zur Einschränkung des Zweitwohnungsbaus ist umfangreich. Aus ökonomischer Sicht geht es vorweg um die Frage "Anreiz oder Verbot?". Doch hierzu scheiden sich vielerorts bereits die Geister. Die bekannten Massnahmen lassen sich grob in raumplanerische und abgaberechtliche Massnahmen unterteilen. Die raumplanerischen Massnahmen haben zumeist zum Ziel, mittels Quoten, Kontingenten oder Zonenplänen den Zweitwohnungsbau einzuschränken. Diese Form von Massnahmen krankt daran, dass die Vorschriften teilweise unterlaufen oder zuwenig strikt kontrolliert werden. Abgaberechtliche Massnahmen versuchen über zusätzliche Steuern und Kausalabgaben eine lenkende Wirkung zu entfalten. Sie sind aus ökonomischer Sicht laut bisherigen Erfahrungen jedoch zumeist wenig wirksam, denn der klassische Zweitwohnungsbesitzer ist gegen solche Massnahmen relativ resistent. Die Preiselastizität des repräsentativen Zweitwohnungsbesitzers liegt dermassen tief, dass Verhaltensänderungen in der Regel ausbleiben. Die geringe und trotz einfacherer Vermittlung gar sinkende Vermietungsquote von Zweitwohnungen illustriert die Immunität der Zweitwohnungsbesitzer gegenüber finanziellen Überlegungen. Beiden Stossrichtungen eigen ist, dass sie – sofern erfolgreich – zu unmittelbar geringerer Wertschöpfung führen und deswegen oft am politischen Widerstand scheitern. Letztlich sind die Dringlichkeit und die Form regulatorischer Massnahmen abhängig vom Ausmass der Problematik vor Ort. Abbildung 47 verdeutlicht den geschätzten Anteil von Zweitwohnungen am Wohnungsbestand und die Zuwachsdynamik von 2000 bis 2007 in ausgewählten Ferienorten. Der Zweitwohnungsanteil liegt in allen dargestellten Walliser Feriendestinationen mit Ausnahme von Zermatt über dem Mittelwert der touristischen Gemeinden in der Schweiz, der bei 52% liegt. In Leukerbad wird ein Spitzenwert von 73% erreicht. In Zermatt und Saas-Fee ist die Anzahl an Zweitwohnungen von 2000 bis 2007 um 20 bzw. 24% angestiegen – in anderen Walliser Destinationen verlief das Wachstum dagegen moderater. Tendenziell zeigt die Grafik, dass der Zweitwohnungsbau seit 2000 ein geringeres Wachstum aufweist, je höher der Zweitwohnungsanteil Swiss Issues Regionen 56
Angebot von Suiten-Hotels wächst Anzeichen einer Überhitzung der Preise in den Ferienorten Grosse Preisspektren innerhalb von Kanton, Regionen und Gemeinden Economic Research in einer Gemeinde bereits ist. Der Zweitwohnungsanteil bewegt sich generell im Kanton Wallis auf hohem Niveau, und der Drang wie auch die Kreativität zur Einschränkung weiteren Wachstums ist entsprechend gross. In Crans-Montana werden neue Mehrfamilienhäuser nur noch bewilligt, wenn mindestens 70% der Liegenschaft dauerhaft bewohnt oder gewerblich genutzt werden. In Zermatt gilt seit Ende 2007 eine Quotenregelung, die den Zweitwohnungsbau auf eine Fläche von maximal 850 m 2 pro Jahr beschränkt. Insofern dürfte das zwischen 2000 und 2007 beobachtete starke Wachstum an Zweitwohnungen in Zukunft deutlich geringer ausfallen. Abbildung 47 Dynamik des Zweitwohnungsbaus in ausgewählten Ferienorten 2000–2007 Wachstum von Zweitwohnungen und Zweitwohnungsanteil in Prozent; Achsenkreuz entspricht dem Mittelwert der Schweizer Tourismusgemeinden Wachstum Zweitwohnungen 50% 40% Meiringen Samnaun Klosters-Serneus Maloja 30% 20% 10% 0% Davos Lauterbrunnen-Wengen- Mürren Zermatt Scuol Kandersteg Interlaken Sigriswil Gstaad Grindelwald St. Moritz Flims Celerina/Schlarigna Saas-Fee Lenk Hasliberg Arosa Aletscharena Crans-Montana Val d'Anniviers Laax Verbier Leukerbad Engelberg Lenzerheide/Valbella -10% Pontresina Adelboden Sils im Engadin/Segl -20% Tourismusorte CH Tourismusorte VS Leysin 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Quelle: Credit Suisse Economic Research Zweitwohnungsanteil Um der Nachfrage nach Wohnungen trotzdem gerecht zu werden, sind einige Hotels dazu übergegangen, zusätzlich Appartements anzubieten. Von Apart- und Suiten-Hotels geplante Projekte unterliegen nicht der Quotenregelung. Dementsprechend liegt die Vermutung nahe, dass verstärkt Suiten-Hotels projektiert werden, um die Quotenregelung unter dem Deckmantel des Hotelbetriebes zu unterlaufen. Diese Erklärung greift jedoch zu kurz. Vielmehr ist die traditionelle Hotellerie gezwungen, mit neuen Konzepten auf ihre strukturellen Probleme zu reagieren. Dazu gehört die Erkenntnis, dass die Kombination aus Ferienwohnung und Hotel stark gefragt ist. Schliesslich bieten diese hybriden Beherbergungsformen ihren Kunden voll ausgestattete Ferienwohnungen, ohne dass sie auf den Komfort eines Hotels verzichten müssen. Vor allem im Kanton Wallis, dessen Tourismus stark von den Gästen aus Ländern wie Grossbritannien und Holland lebt – Kundengruppen, die einer Weitervermietung der eigenen Ferienwohnung nicht abgeneigt sind, eröffnen solche hybriden Beherbergungsformen einen Ausweg aus der Problematik der kalten Betten. Eine Folge der hohen Zweitwohnungsnachfrage der letzten Jahre ist, dass die Preisniveaus für Stockwerkeigentum in Walliser Gemeinden äusserst unterschiedlich ausfallen. Insbesondere die Preisniveaus der Top-Feriendestinationen zeigen sich als Ausreisser (Abbildung 48). Treibende Faktoren sind die Lage des Objektes und das Renommee des Ortes. Wird das Angebot an Zweitwohnungen regulatorisch verknappt, werden die hohen Preisanstiege für Eigentumswohnungen in den Top-Tourismusdestination zusätzlich beschleunigt. In Verbier und Zermatt erreichten die Preise von Eigentumswohnungen jüngst neue Höhen: Wer in der Gemeinde Bagnes eine durchschnittliche Eigentumswohnung 2 erwerben wollte, musste im 2. Quartal 2009 gut 1.4 Mio. CHF bezahlen. Dies entspricht einer Preissteigerung von 92% gegenüber einer vergleichbaren Wohnung vor fünf Jahren. Preissteigerungen von 40 2 110 m 2 Wohnfläche, Baujahr 2009, sehr guter Zustand, durchschnittlicher Ausbaustandard, gute Lage innerhalb der Gemeinde. Swiss Issues Regionen 57
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