Der Kanton Wallis Struktur und Perspektiven - RW Oberwallis

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2010: Beschleunigte Abkühlung der Baukonjunktur Regionale Unterschiede der Wohnraumnachfrage Kräftiger Rückgang der Baubewilligungen limitiert die Gefahr eines künftigen Überangebotes Economic Research Zahlen der Hochbauinvestitionen für das Jahr 2008 im Wallis nominal um bis zu 10% höher als diejenigen von 2007 liegen dürften. Der deutliche Rückgang der Bewilligungen seit Anfang 2009 und die hohe Wahrscheinlichkeit, dass nicht mehr alle im Jahr 2008 bewilligten Projekte realisiert werden, dürften 2009 ein Absinken der Hochbauinvestitionen zur Folge haben. Insgesamt befindet sich die Baukonjunktur im Wallis in guter Verfassung. Die Nachfrage ist über die Bereiche Wohnen, Tourismus, Infrastruktur- und Strassenbau sowie Hochwasserschutz breit diversifiziert. Die nun zu erwartende nachlassende Dynamik im Hochbau dürfte gesamtwirtschaftlich gesehen durch die Vielzahl an Grossprojekten im Tiefbau kompensiert werden. Erst ab 2010 ist mit einer stärker akzentuierten Abkühlung der Baukonjunktur zu rechnen, wenn sich zusätzlich zur nachlassenden Hochbaudynamik die momentan sehr hohen Investitionsausgaben der öffentlichen Hand normalisieren. Aus immobilienökonomischer Sicht ist eine Verschnaufpause der Hochbaukonjunktur mancherorts sogar nötig, um lokal drohende Überangebote auf dem Wohnungsmarkt zu verhindern. 6.2 Regionale Immobilienmärkte im Wallis Von 1998 bis 2008 ist die Walliser Bevölkerung im Durchschnitt um 1.0% pro Jahr gewachsen und damit 0.2% mehr als die Schweiz im Mittel, was für einen Bergkanton einen beachtlichen Wert darstellt. Wie im Kapitel 4 geschildert, sind die regionalen Unterschiede zwischen Ober- und Unterwallis tiefgreifend. Insbesondere die Unterwalliser Regionen Martigny und Monthey/ St. Maurice sind aufgrund des Bevölkerungsdrucks aus der Genferseeregion stark gewachsen. Das führt dazu, dass sich zusätzlich zur Nachfrage nach Feriendomizilen eine natürliche Nachfrage nach dauerhaftem Wohnraum gesellt. In den Oberwalliser Regionen blieb die Bevölkerung nahezu konstant. Einzig die Region Goms kämpft mit einem steten Aderlass der Bevölkerung. Damit unterscheidet sich die Nachfragestruktur regional deutlich. Im Oberwallis richtet sich neuer Wohnraum mangels Wachstum der ansässigen Bevölkerung fast ausschliesslich an Feriengäste. Im Unterwallis fällt die Nachfrage dagegen heterogener aus. In den Orten des Rhonetals westlich von Sierre siedeln sich sowohl Beschäftigte der örtlichen Industrie- und Dienstleistungsunternehmen an, als auch Pendler mit Arbeitsort im Genferseeraum. Diese Nachfragegruppen suchen dauerhaften Wohnraum – für sie ist Wohnen ein Grundbedürfnis. Der Run auf Zweitwohnungen in den Top-Tourismusdestinationen folgt dagegen einer anderen Logik. Diese Nachfrager betrachten das temporäre Wohnen im Wallis als Luxusgut, dessen Nutzen nicht nur durch die Wohnung und ihre Mikrolage innerhalb einer Gemeinde bestimmt wird, sondern auch durch das Prestige des entsprechenden Ferienortes. Somit gilt in den Walliser Regionen das Motto: Regulärer Wohnraum im Tal und temporäres Wohnen am Berg – Ausnahmen bestätigen die Regel. Entsprechend differenziert müssen die einzelnen Regionen im Hinblick auf ihre Immobilienmärkte betrachtet werden. Analog zur dynamischen Entwicklung von Hochbauprojekten zeigt sich angebotsseitig bei der Wohnraumplanung im Wallis allgemein ein ähnliches Bild: Die Projektierung von Mehrfamilienhäusern stieg über die vergangenen Jahre kontinuierlich an, bis Mitte 2008 der Höhepunkt mit über 2'500 bewilligten Wohnungen über eine Zwölfmonatsperiode erreicht wurde (Abbildung 45). Gegenüber der Periode zwischen 1997 und 2003 entsprach das rund dem Zweieinhalbfachen an baubewilligten Wohnungen. Zu diesem Zeitpunkt war anhand der sinkenden Zahl an Baueingaben eine Abkühlung bereits vorgezeichnet. Der anschliessend zu beobachtende sturzflugartige Rückgang der Zahl der baubewilligten Wohnungen auf ein Niveau von aktuell 1'500 Einheiten darf vielerorts als positiv gewertet werden, drohte sich doch ein Überangebot aufzubauen. Wie gut der Markt die erhöhte Zahl an Wohnungen zu absorbieren vermag, dürfte sich in diesen Monaten zeigen, da der Grossteil der Wohnungen, die im 1. Halbjahr 2008 bewilligt wurden, allmählich auf den Markt gelangt. Die Reduktion der Bauvorhaben kommt jenen Regionen zugute, die ein unterdurchschnittliches Bevölkerungswachstum aufweisen und sonst Probleme bekommen dürften, den zusätzlichen Wohnraum abzusetzen. Der erneute Anstieg der Gesuchsaktivität am aktuellen Rand, unter anderem ausgelöst von den tiefen Zinskosten, deutet allerdings darauf hin, dass diese Gefahr noch nicht ganz gebannt ist. Bei den Einfamilienhäusern, die im Kanton Wallis einen substanziellen Anteil der Wohnraumnachfrage abdecken, bewegt sich die Zahl der Gesuche und Bewilligungen auf ein Niveau zu, das dem langfristigen Mittelwert entspricht. Swiss Issues Regionen 54
Hohe erwartete Ausweitung in der Region Brig Nachfragedruck aus Genferseeregion schützt Unterwallis vor Überangebot Abbildung 45 Baubewilligungen und Baugesuche im Kanton Wallis 1995–2009 Anzahl Wohneinheiten, gleitende Summe über 12 Monate; EFH: Einfamilienhäuser, MFH: Mehrfamilienhäuser 3'500 3'000 2'500 2'000 1'500 1'000 500 0 Gesuche EFH Bewilligungen EFH Gesuche MFH Bewilligungen MFH Economic Research 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 Quelle: Schweizer Baublatt, Credit Suisse Economic Research In der Region Brig liegt die geplante Bautätigkeit trotz sinkender Bewilligungsaktivität weit über der Anzahl an Wohnungen, die im Durchschnitt der letzten Jahre vom Markt absorbiert werden konnten (Abbildung 46). In Visp ist die erwartete Ausweitung bereits deutlich gesunken und hat sich der vergangenen Absorptionsfähigkeit des Marktes angepasst. Da dies jedoch eine noch sehr junge Entwicklung ist, werden auch hier 2010 noch einige Wohnungen auf den Markt kommen. Für alle Oberwalliser Regionen gilt, dass sich die erwartete Ausweitung zum Grossteil im Bau von Zweitwohnungen und Ferienhäusern äussern dürfte. Darauf deutet die Kombination aus schwacher Bevölkerungsdynamik und hohem Anteil an geplantem Wohneigentum hin. Abbildung 46 Erwartete Ausweitung und vergangene Absorption in den Walliser Regionen Baubewilligungen der letzten 12 Monate gemessen am Bestand; Absorption im Mittel der letzten 5 Jahre Brig Sion Martigny Sierre Monthey/ St. Maurice Schweiz Visp Leuk Goms Mietwohnungen Eigentumswohnungen Einfamilienhäuser Mittlere Absorption 0.0% 0.2% 0.4% 0.6% 0.8% 1.0% 1.2% 1.4% 1.6% 1.8% Quelle: Schweizer Baublatt, Credit Suisse Economic Research Der Mietwohnungsanteil der erwarteten Ausweitung fällt in den Unterwalliser Regionen höher aus. Dabei ist Sierre die einzige Region, in der die Wohnraumplanung auf hohem Niveau verharrt. Als Folge davon übersteigt die erwartete Ausweitung die mittlere Absorption von Wohnungen der letzten Jahre um das Doppelte. Diese hohe Ausweitung dürfte in der Region Sierre Swiss Issues Regionen 55
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