Der Kanton Wallis Struktur und Perspektiven - RW Oberwallis

Zweitwohnungen in Walliser
Ferienorten: Hoher Anteil,
durchschnittlicher Zuwachs
Economic Research
ein Überangebot provozieren, sobald die Nachfrage nachlässt, was bereits für 2009, spätestens
aber 2010 zu erwarten ist. In den Regionen Sion, Martigny und Monthey/St. Maurice hingegen
ist die erwartete Ausweitung auf nachhaltigere Niveaus gesunken – allerdings erst seit kurzem.
Das Wohnungsangebot wird damit auch 2010 noch hoch bleiben. Im Gegensatz zu den Oberwalliser
Regionen kommt dem Unterwallis jedoch die Nähe zum Genfersee beim Absatz der
neuen Wohnungen zur Hilfe. Die hohen Preisanstiege des Genferseeraums motivieren viele
Haushalte, ihren Wohnsitz in das Unterwallis zu verlegen. Dabei ist zwischen Tagespendlern und
solchen, die am Arbeitsort ein Pied-à-terre behalten und erst am Wochenende ins Wallis zurückkehren,
zu unterscheiden. Entsprechend entstehen im Unterwallis nicht nur Ferienwohnungen,
sondern auch neuer Wohnraum für Pendler und Arbeitnehmer der ansässigen Industrie-
und Dienstleistungsunternehmen. Aufgrund der sehr hohen Nachfrage nach Zweitwohnungen
der letzten Jahre muss trotzdem davon ausgegangen werden, dass gerade in den renommierten
Tourismusdestinationen des Unterwallis ein erheblicher Anteil des Wohnraumzuwachses auf
Zweitwohnungen und Ferienhäuser entfällt.
Zweitwohnungen im Kreuzfeuer der Kritik
Zweitwohnungen befinden sich seit langem im Kreuzfeuer der öffentlichen Kritik. Im Kern
besteht der Zielkonflikt des Zweitwohnungsbaus darin, dass alpine Tourismusorte mit der
Überbauung naturbelassener Landschaften mit Häusern, die nur einen Bruchteil des Jahres
genutzt werden, ihr grösstes Kapital vernichten. Trotz der geringen Auslastung schätzt der
Schweizer Tourismusverband den Anteil von Übernachtungen in Zweitwohnungen auf 30%
aller touristischen Übernachtungen. Damit leisten Zweitwohnungen einen erheblichen Wertschöpfungsbeitrag
für touristische Destinationen. Eine Wertschöpfungssteigerung einer Gemeinde
durch den Bau von Zweitwohnungen ist möglich, solange diese die Attraktivität des
Ferienortes nicht schmälern. Dennoch ist der Begriff der kalten Betten zum Synonym für
Zweitwohnungen geworden, und inzwischen hat sich ein breiter Konsens durchgesetzt, der
warmen Betten eine höhere Wertschöpfung und eine nachhaltigere Entwicklung beimisst als
kalten Betten.
Die Einsicht, dass im Falle überbordender Entwicklungen eine Regulierung der Bautätigkeit
notwendig ist, löst alleine das Problem noch nicht. Die Problematik ist komplex, und der
Massnahmenkatalog zur Einschränkung des Zweitwohnungsbaus ist umfangreich. Aus ökonomischer
Sicht geht es vorweg um die Frage "Anreiz oder Verbot?". Doch hierzu scheiden
sich vielerorts bereits die Geister. Die bekannten Massnahmen lassen sich grob in raumplanerische
und abgaberechtliche Massnahmen unterteilen. Die raumplanerischen Massnahmen
haben zumeist zum Ziel, mittels Quoten, Kontingenten oder Zonenplänen den Zweitwohnungsbau
einzuschränken. Diese Form von Massnahmen krankt daran, dass die Vorschriften
teilweise unterlaufen oder zuwenig strikt kontrolliert werden. Abgaberechtliche Massnahmen
versuchen über zusätzliche Steuern und Kausalabgaben eine lenkende Wirkung zu entfalten.
Sie sind aus ökonomischer Sicht laut bisherigen Erfahrungen jedoch zumeist wenig wirksam,
denn der klassische Zweitwohnungsbesitzer ist gegen solche Massnahmen relativ resistent.
Die Preiselastizität des repräsentativen Zweitwohnungsbesitzers liegt dermassen tief, dass
Verhaltensänderungen in der Regel ausbleiben. Die geringe und trotz einfacherer Vermittlung
gar sinkende Vermietungsquote von Zweitwohnungen illustriert die Immunität der Zweitwohnungsbesitzer
gegenüber finanziellen Überlegungen. Beiden Stossrichtungen eigen ist, dass
sie – sofern erfolgreich – zu unmittelbar geringerer Wertschöpfung führen und deswegen oft
am politischen Widerstand scheitern. Letztlich sind die Dringlichkeit und die Form regulatorischer
Massnahmen abhängig vom Ausmass der Problematik vor Ort.
Abbildung 47 verdeutlicht den geschätzten Anteil von Zweitwohnungen am Wohnungsbestand
und die Zuwachsdynamik von 2000 bis 2007 in ausgewählten Ferienorten. Der Zweitwohnungsanteil
liegt in allen dargestellten Walliser Feriendestinationen mit Ausnahme von Zermatt
über dem Mittelwert der touristischen Gemeinden in der Schweiz, der bei 52% liegt. In Leukerbad
wird ein Spitzenwert von 73% erreicht. In Zermatt und Saas-Fee ist die Anzahl an Zweitwohnungen
von 2000 bis 2007 um 20 bzw. 24% angestiegen – in anderen Walliser Destinationen
verlief das Wachstum dagegen moderater. Tendenziell zeigt die Grafik, dass der Zweitwohnungsbau
seit 2000 ein geringeres Wachstum aufweist, je höher der Zweitwohnungsanteil
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