ZAP-2019-20

Miete/Nutzungen Fach 4, Seite 1817
Kündigung wegen Zahlungsverzugs infolge einer Mietminderung
Miete/Nutzungen
Wohnraummietrecht
Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters infolge
einer Mietminderung wegen behaupteter Mängel der Mietsache
Von Richter am Amtsgericht Dr. SVEN CASPERS, München
Inhalt
I. Vorbemerkung
II. Vorfrage: Rechtzeitigkeit der Mietzahlung
III. Mietminderung wegen Mangelhaftigkeit der
Mietsache (§ 536 Abs. 1 BGB)
1. Berechnung einer Mietminderung
2. Erforderlicher Mietervortrag bei Mängeln
3. Sekundäre Darlegungslast des Vermieters
IV. Zurückbehaltungsrechte des Mieters aus
§§ 320, 273 BGB i.V.m. 535 Abs. 1 S. 2 BGB
1. Unterschied zur Mietminderung
2. Gesetzliche Vorleistungspflicht des Mieters
nach § 556b BGB
3. Zeitliche Dauer der Ausübung
4. Höhe des Zurückbehaltungsrechts
5. Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsoder
Tatsachenirrtums des die Miete
mindernden Mieters
6. Abdingbarkeit des Zurückbehaltungsrechts
V. Zusammenfassung und Ratschläge für die
Praxis
I. Vorbemerkung
Der Vermieter kann dem Wohnraummieter nach § 573 Abs.1 u. 2 Nr. 1 BGB ordentlich wegen einer nicht
nur unerheblichen und schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters und nach §§ 543 Abs. 1 u. 2 Nrn. 3 a) und
b), 569 Abs. 3 u. 4 BGB außerordentlich und fristlos kündigen, sofern der Mieter über einen relevanten
Zeitraum unberechtigter Weise zu wenig Miete gezahlt hat. Eine fristlose Kündigung ist wirksam, wenn
der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete mit einem Betrag von
mehr als einer Monatsmiete in Verzug gerät (§ 543 Abs. 2 Nr. 3a) i.V.m. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB) oder in
einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Monate erstreckt, mit einer Miethöhe in Rückstand gerät,
welcher die Miethöhe von zwei Monaten erreicht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3b) BGB).
Von besonderer Praxisrelevanz ist in diesem Zusammenhang die häufig auftreffende Konstellation,
dass der Mieter angebliche Mängel der Mietsache behauptet, welche der Vermieter angeblich nicht
bzw. nicht ausreichend behoben hat, so dass der Mieter aus seiner Sicht zur Mietminderung berechtigt,
sprich zu einer nur verminderten Mietzahlung verpflichtet ist. Regelmäßig ist der Vermieter der Auffassung,
dass entweder gar kein zur Mietminderung berechtigender Mangel vorliegt oder er einen
solchen ordnungsgemäß beseitigt hat, so dass jedenfalls kein Recht zur Mietminderung (mehr) besteht
bzw. es sich lediglich um solche Beeinträchtigungen handelt, die so gering sind, dass sie der Mieter
ohne Minderungsrecht hinzunehmen habe. Alle Fälle der genannten Konstellation haben gemein, dass
der Mieter nach Mängelanzeige und ggf. Aufforderung zur Mängelbeseitigung den Mietzins in einer
geminderten Höhe an den Vermieter erbringt, der Vermieter seinerseits die Mängel zurückweist und
ZAP Nr. 20 23.10.2019 1059