ZAP-2019-20

Miete/Nutzungen Fach 4, Seite 1825
Kündigung wegen Zahlungsverzugs infolge einer Mietminderung
Beratung des Beraters hafte der Mieter mangels Eigenschaft als Erfüllungsgehilfe nach § 278 BGB
hingegen nicht (LORENZ, WuM 2013, 202, 206 f.). Nach der vorzugswürdigen h.M. hat der Mieter auch für
fehlerhafte Auskünfte seines Rechtsberaters (namentlich Rechtsanwalts) oder auch anderer Auskunftspersonen
einzustehen, da es sich hierbei um Erfüllungsgehilfen i.S.v. § 278 BGB handelt (BGH, Urt. v.
25.10.2006 – VIII ZR 102/06; BGH, Urt. v. 13.5.2018 – XII ZR 65/14; PALANDT/WEIDENKAFF, 78. Auflage 2019,
§ 573 Rn 14; a.A. KG, Rechtsentscheid v. 15.6.2000 – 16 RE-Miet 10611/99).
Praxistipp:
Nach Auffassung des BGH sind an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums des Mieters strenge
Maßstäbe anzulegen. Er hat insoweit wörtlich folgendes ausgeführt:
„Der Schuldner muss die Rechtslage sorgfältig prüfen, soweit erforderlich Rechtsrat einholen und die höchstrichterliche
Rechtsprechung sorgfältig beachten“. Ein Irrtum ist nur dann entschuldigt, „wenn der Irrende bei Anwendung
der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen
brauchte. Bei einer zweifelhaften Rechtsfrage handelt bereits fahrlässig, wer sich erkennbar in einem Grenzbereich des
rechtlich Zulässigen bewegt.“ (vgl. BGH, Urt. v. 25.10.2006 – VIII ZR 102/06).
In diesem Zusammenhang bleibt es bei den allgemein anerkannten Grundsätzen, dass der Mieter
darlegen und beweisen muss, dass er ohne Verschulden an der Entrichtung der Miete gehindert war
(BGH, Urt. v. 11.4.2012 – XII ZR 48/10). Nach der Rechtsprechung des BGH gelten diese Grundsätze
sowohl für die Verzugshaftung des Mieters als auch für die Wirksamkeit einer Vermieterkündigung
(BGH, Urt. v. 13.5.2015 – XII ZR 65/14). Will der Mieter also eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs
vermeiden, sofern nach Auffassung des Mieters Mängel vorhanden sind, so muss er die Miete unter
dem einfachen Vorbehalt der Rückforderung bezahlen, da der einfache Vorbehalt Erfüllungswirkung
nach § 362 BGB zeitigt (PALANDT/GRÜNEBERG, a.a.O., § 362 Rn 14). Unter einem solchen einfachen
Vorbehalt ist zu verstehen, dass der Mieter deutlich macht, nur unter Vorbehalt zu leisten, um die
Wirkung von § 814 BGB auszuschließen und sich einen Rückforderungsanspruch aus § 812 BGB für den
Fall vorbehalten will, dass er das Nichtbestehen der Forderung beweist (BGH, Urt. v. 24.11.2006 –
LwZR 6/05). Allerdings ist auf Mieterseite zu beachten, dass der einfache Vorbehalt zu einer Umkehr
der Beweislast führt (SCHMIDT-FUTTERER/BLANK, a.a.O., § 543 Rn 103). Ein qualifizierter Vorbehalt ist für
den Mieter problematisch, weil dieser keine Erfüllungswirkung hat. Ein solcher ist gegeben, wenn der
Mieter nur unter der Bedingung leistet, dass die Forderung tatsächlich besteht und damit dem
Gläubiger weiterhin die Beweislast für das Bestehen der Forderung aufbürdet (BGH, Urt. v. 20.7.2010 –
EnZR 23/09). Eine Leistung mit einem solchen qualifizierten Vorbehalt darf der Vermieter zurückweisen
(BGH, Urt. v. 19.1.1983 – VIII ZR 315/81).
Hinweis:
In diesen Fällen hat die Rspr. einen schuldlosen Rechtsirrtum bejaht:
Irrtum über die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens (AG Wernigerode, Urt. v. 17.12.1992 – 9C
449/92); Fehleinschätzung der Minderungsquote (LG Bückeburg, Urt. v. 2.12.2010 – 1 S 9/10; AG Lübeck,
Urt. v. 15.6.2011 – 24 C 4044/09); Nichtentrichtung der Miete bei berechtigten Zweifeln an der Vermieterstellung
(AG Gelsenkirchen, Urt. v. 7.11.2011 – 3a C 299/11).
bzw. verneint, mit der Folge einer wirksamen Vermieterkündigung:
bei schwieriger Rechtslage und Fehlbeurteilung durch den Mieter (BGH, Urt. v. 25.10.2006 – VIII ZR
102/06); wenn der Mieter zu Unrecht die Miete mindert, weil er irrig glaubt, dass die Feuchtigkeitsschäden
auf einen Baumangel zurückzuführen sind (BGH, Urt. v. 11.7.2012 – VIII ZR 138/11); wenn sich der
Mieter wegen der Rechtslage an einen Rechtsanwalt, eine anerkannte Rechtsberatungsstelle oder an
einen Mieterverein wendet und auf dessen Rat die Mieter mindert, zurückbehält oder aufrechnet (BGH,
Urt. v. 25.10.2006 – VIII ZR 102/06); wenn der Mieter seine Rechtsauffassung auf eine in der Rechtsprechung
vertretene Meinung stützen kann und das zur Entscheidung berufene Gericht dieser Meinung
nicht folgt (BGH, a.a.O.).
ZAP Nr. 20 23.10.2019 1067