ZAP-2019-20

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Fach 4, Seite 1826 Miete/Nutzungen Kündigung wegen Zahlungsverzugs infolge einer Mietminderung Auf Mietersicht ist zu beachten, dass zwar in der Literatur durchaus Bestrebungen erkennbar sind, dem Mieter ein Schätzermessen (vgl. hierzu SCHMIDT-FUTTERER/BLANK, a.a.O. § 543 Rn 105 m.w.N.) in Bezug auf eine angenommene Minderungsquote zuzubilligen, welche auch von einigen Amtsgerichten gestützt werden, allein die neueren Entscheidungen des BGH zeigen eine entgegengesetzte Tendenz, dem Mieter nur in absoluten Ausnahmefällen einen schuldlosen Rechtsirrtum zuzugestehen. 6. Abdingbarkeit des Zurückbehaltungsrechts Der formularvertragliche Ausschluss eines Zurückbehaltungsrechts wegen Mängeln der Mietsache ist bei einem Wohnraummietverhältnis wegen § 309 Nr. 2b) BGB unwirksam, sowohl was § 320 BGB als auch was § 273 BGB betrifft. Aufgrund der synallagmatischen Verpflichtung ist der Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts aus § 320 BGB nach § 309 Nr. 2a) BGB grundsätzlich ausgeschlossen, unabhängig von dem Vorliegen von Mietmängeln (SCHMIDT-FUTTERER/EISENSCHMID, a.a.O., § 536 Rn 433 m.w.N.). Individualvertraglich kann das Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen werden, da dieses kein zwingendes Recht darstellt (BGH, Urt. v. 26.3.2003 – XII ZR 167/01). Nach überwiegender Meinung findet auch § 556b Abs. 2 BGB keine entsprechende Anwendung zum Schutz des Mieters (STAUDINGER/ EMMERICH, a.a.O., § 536 Rn 108 m.w.N.). V. Zusammenfassung und Ratschläge für die Praxis Aus Sicht des Vermieters, der aufgrund von Mietrückständen eine fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung ausgesprochen hat, welche er klageweise verfolgt ist, zu berücksichtigen, dass der sich Mietmängel berufene Wohnungsmieter durch eine kombinierte Anwendung des Mietminderungsrechts nach § 536 Abs. 1 BGB und der auf Mängelbeseitigung gestützten Zurückbehaltungsrechte aus § 320 BGB und § 273 BGB u.U. zur Zurückhaltung eines erheblichen Teil des Mietzinses berechtigt ist, so dass sowohl die fristlose als auch die ordentlich Kündigung unwirksam sein kann. Auf der anderen Seite ist aus Mietersicht zu berücksichtigen, dass er das Prozessrisiko für den Bestand und die Höhe eines geltend gemachten Zurückbehaltungsrechtes trägt und sich im Regelfall nicht auf einen schuldlosen Rechtsirrtum berufen kann. Weiter ist aus Mietersicht zu berücksichtigen, dass die zurückbehaltene Miete spätestens mit Beendigung des Mietverhältnisses oder mit der Behebung der vorliegenden Mietmängel nach Zubilligung einer angemessenen Zahlungsfrist sofort in voller Höhe (wenn auch unverzinst) zurück zu zahlen ist. Der Mieter kann daher insbesondere nach beendetem Mietverhältnis nicht die Rückgabe der Räume oder des Grundstücks unter dem Gesichtspunkt verweigern, er habe noch Ansprüche z.B. aus einer Kautionszahlung gegen den Vermieter. Das ergibt sich sowohl für den Bereich der Wohnraummiete als auch für gewerbliche Mietverhältnisse unmittelbar aus dem Gesetz (§§ 570, 578 Abs. 1 BGB). Abschließend ist zu berücksichtigen, dass dem Mieter u.U. auch noch die Möglichkeit einer Aufrechnung mit überzahlten Mieten für die Vergangenheit zur Seite stehen kann, welche – sofern ein aufrechenbarer Gegenanspruch nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB tatsächlich besteht und nicht an § 814 BGB scheitert – aufgrund von deren Rückwirkung gem. § 389 BGB dazu führt, dass die im Wege der Aufrechnung verknüpften Forderungen, soweit sie sich höhenmäßig decken, als in dem Zeitpunkt erloschen gelten, in welchem sie erstmals zur Aufrechnung geeignet einander gegenübergestanden sind. Praxistipp: Eine solche Möglichkeit zur Aufrechnung für den Mieter kann sich regelmäßig dann ergeben, wenn ein Mietmangel besteht, der über einen längeren Zeitraum andauert. In einem solchen Fall wird der beratene Mieter die Miete nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung bezahlen und kann gegen eine auf Zahlungsverzug gestützte Vermieterkündigung neben § 536 Abs. 1 BGB und §§ 320, 273 BGB auch einwenden, dass er für weitere Monate zu viel Miete gezahlt habe, so dass er nunmehr mit seinem Gegenanspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB aufrechne. 1068 ZAP Nr. 20 23.10.2019
Rechtsprechung Fach 18, Seite 1679 Rechtsprechungsübersicht – 1. Hj. 2019 Rechtsprechung Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum Sozialrecht – 1. Halbjahr 2019 Von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Sozialrecht und für Arbeitsrecht Dr. ULRICH SARTORIUS, Breisach und Prof. Dr. JÜRGEN WINKLER, Katholische Hochschule Freiburg Inhalt I. Existenzsicherungsrecht 1. Angemessenheit der Aufwendungen für Unterkunft und Heizung 2. Bestimmtheitsanforderungen an einen Eingliederungsverwaltungsakt 3. Keine Verteilung der Anschaffungskosten für Brennmaterialien auf mehrere Monate 4. Anrechnung einer Erbschaft bei Unterbrechung des Leistungsbezugs 5. Übernahme der Kosten für Schulbücher 6. Keine Verteilung der Bestattungskosten auf mehrere Monate 7. Aufstockung der Unterkunftskosten durch Leistungen der Eingliederungshilfe II. Arbeitsförderungsrecht 1. Sperrzeit bei Arbeitsablehnung; Voraussetzungen des Eintritts einer zweiten oder dritten Sperrzeit 2. Insolvenzgeld und Betriebsübergang III. Krankenversicherung 1. Grenze der Beitragspflicht von Versorgungsbezügen (betriebliche Direktversicherung) 2. Fiktive Genehmigung von Leistungsanträgen nach § 13 Abs. 3a SGB V IV. Rentenversicherung 1. Rückforderung von überzahlter Rente nach dem Tod des Berechtigten und der Auflösung des Kontos 2. Leistungen zur Teilhabe am Arbeitsleben V. Verfahrensrecht 1. Nichtzulassungsbeschwerde wegen Verfahrensmangel; besondere Wertigkeit der mündlichen Verhandlung 2. Grenzen der konsentierten Einzelrichterentscheidung im Berufungsverfahren 3. Wiedereinsetzung nach PKH-Antrag 4. Effektiver Rechtsschutz für die vorläufige Bewilligung eines persönlichen Budgets I. Existenzsicherungsrecht 1. Angemessenheit der Aufwendungen für Unterkunft und Heizung Nach § 22 Abs. 1 S. 1 SGB II sind die tatsächlichen angemessenen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung der Unterkunft, in der die leistungsberechtigte Person tatsächlich lebt, zu übernehmen. Die Angemessenheit der Aufwendungen für die Unterkunft wird nach der Rechtsprechung des BSG in zwei Schritten geprüft: Zunächst wird die abstrakte und danach die konkrete Angemessenheit der Aufwendungen festgestellt (KNICKREHM in KNICKREHM/KREIKEBOHM/WALTERMANN (Hrsg.), Kommentar zum Sozialrecht, 6. Aufl. 2019, § 22 SGB II Rn 11 f.). Die abstrakte Angemessenheit richtet sich nach der sog. Produkttheorie, nach der das Produkt aus angemessener Wohnfläche und angemessenem Quadratmeterzins im Vergleichsraum maßgeblich ist. Die konkrete Angemessenheit wird im Rahmen der Obliegenheit zur Kostensenkung nach § 22 Abs. 1 S. 3 SGB II geprüft. Im konkreten Einzelfall wird ZAP Nr. 20 23.10.2019 1069
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