ZAP-2019-20

Miete/Nutzungen Fach 4, Seite 1821
Kündigung wegen Zahlungsverzugs infolge einer Mietminderung
Betrag nachzahlen (§ 322 BGB). Ein Anspruch des Vermieters auf Verzinsung des zurückgehaltenen
Mietzinses besteht mangels Fälligkeit dieser Forderungen jedoch nicht (LG Köln, Urt. v. 20.12.1989 –
10 S 201/89). Daneben steht dem Mieter das Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB zu, allerdings nur
für künftige Mietzahlungen (OLG Düsseldorf, Urt. v. 30.4.1987 – 10 U 220/86).
Praxistipp:
Nach der Entscheidung des BGH vom 22.8.2018 (VIII ZR 99/17) gilt die Pflicht des Vermieters, die Wohnung
gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie fortlaufend in diesem
Zustand zu erhalten unerheblich davon, ob der Mieter die Mietsache tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel
daher subjektiv beeinträchtigt.
Macht der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht aus § 320 BGB gegen Mietzinsansprüche aus Vergangenheit
und Gegenwart geltend, genügt es materiell rechtlich, dass das Zurückbehaltungsrecht besteht,
der Mieter muss sich nicht vorgerichtlich darauf berufen (BGH, Urt. v. 31.3.1993 – XII ZR 198/91). Bei
einem auf § 273 BGB gestützten Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich in der Zukunft liegender Mietzinsansprüche
ist hingegen erforderlich, dass vor dem Zugang einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigungserklärung
die daraus folgende Einrede erhoben wurde, damit der Vermieter ggf. von seiner
Abwendungsbefugnis nach § 273 Abs. 3 BGB Gebrauch machen kann (SCHMIDT-FUTTERER/BLANK, a.a.O.
§ 543 Rn 99).
Praxistipp:
Die Tatsache, dass § 320 BGB bereits materiell-rechtlich den Eintritt des Schuldnerverzugs verhindert,
darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass der Mieter im Rahmen eines Räumungsprozesses die Einrede
prozessual erheben muss, um diese materiell-rechtlichen Wirkungen geltend machen zu können! Eine
mögliche Formulierung könnte z.B. wie folgt lauten:
„Es wird ein Zurückbehaltungsrecht aus § 320 BGB und § 273 BGB gestützt auf den Anspruch auf Mängelbeseitigung
aus § 535 BGB geltend gemacht: Neben der Mietminderung i.H.v. 50 % der Bruttomiete
durfte der Mieter weitere 800 € pro Monat seit September 2018 zurückhalten, um den Vermieter zur
Mängelbeseitigung anzuhalten.“
Nach der Rechtsprechung des BGH besteht das Zurückbehaltungsrecht für den Mieter erst nach
rechtzeitiger Mangelanzeige, sofern der Mangel dem Vermieter tatsächlich nicht bekannt war.
Insoweit besteht ein Gleichlauf zum Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, der nach h.M. in
diesem Fall auch nicht besteht, weil der Mieter sich selbst nicht vertragstreu verhält (§ 242 BGB). Nach
Auffassung des BGH kann das Zurückbehaltungsrecht seine Druckfunktion auf den Vermieter nicht
entfalten, wenn Letzterer keine Kenntnis vom Mangel erlangt. Des Weiteren sei eine schuldhaft nicht
erfolgte Mängelanzeige durch den Mieter eine Vertragsverletzung, welche nicht zur Folge haben
dürfe, dass der Mieter eine Kündigung wegen ausbleibender Mietzahlungen verhindern oder hinauszögern
könne (BGH, Versäumnisurteil v. 3.11.2010 – VIII ZR 330/09; a.A. SCHMIDT-FUTTERER/BLANK,
a.a.O., § 543 Rn 99b).
Sofern der Mieter die Mangelbeseitigung durch den Vermieter verweigert, so kann er sich nach Treu und
Glauben gem. § 242 BGB ab dem Zeitpunkt nicht mehr auf das Zurückbehaltungsrechts berufen, zu
welchem die Mangelbeseitigung nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge voraussichtlich abgeschlossen
gewesen wäre und der Vermieter folglich wieder die ungeminderte Miete hätte verlangen dürfen (BGH,
Urt. v. 13.5.2015 – XII ZR 65/14).
1. Unterschied zur Mietminderung
Der wesentliche Unterschied zwischen dem Recht auf Mietminderung und dem Zurückbehaltungsrechts
des Mieters liegt darin, dass sich im Fall eines erheblichen Mangels der Mietsache kraft Gesetzes
der zu bezahlende Mietzins entsprechend verringert und damit das ursprüngliche Äquivalenzverhältnis
von Leistung und Gegenleistung wieder hergestellt wird, während das Zurückbehaltungsrecht primär
ZAP Nr. 20 23.10.2019 1063