Izvještaj 06 - Strategija razvoja turizma RH.indd - Ministarstvo ...

GLAVNI PLAN I STRATEGIJA RAZVOJA TURIZMA REPUBLIKE HRVATSKEIzvještaj 6. Ograničenja i ključni izazovi razvoja turizma u RHs diversificiranom strukturom smještajnih i izvan-smještajnih sadržaja, čije planiranje i izgradnja,osim udovoljavanja uobičajenim tehničko-tehnološkim, funkcionalnim, sadržajnim, ekološkim i inimkriterijima, u pravilu, karakterizira i uspješan suživot klasičnog komercijalnog turisčko-ugosteljskogposlovanja i biznisa nekretninama. Drugim riječima, kroz etažiranje i prethodnu prodaju (idealnogdijela) ukupno planirane smještajne ponude krajnjim korisnicima, prikuplja se inicijalni kapital (equity)neophodan za zatvaranje financijske konstrukcije cijelog projekta. Na taj način, dakle, već uinicijalnoj fazi razvoja projekta izabrani developer/investor osigurava znatni priljev gotovine, štouvelike pridonosi ne samo smanjivanju ukupne financijske opterećenos projekta, već i potencijalneizloženos developera/investora financijskim i tržišno-operavnim rizicima jekom cijelogpredvidivog životnog/ekonomskog vijeka projekta.Izrazite primjere izgradnje integriranih (i mixed use) resort projekata na prethodno opisanim osnovamasvakako predstavljaju sve brojniji turisčki golf, spa-wellness i/ili casino-gaming projek uraznim dijelovima svijeta, čija financijska isplavost, u uvjema sve više kvalitavne razine opremanja,odnosno konnuiranog rasta potrebnih ulaganja po smještajnoj jedinici, ne bi bila moguća bezakvne uloge zainteresiranih fizičkih i/ili pravnih osoba koji ulazak u vlasništvo na određenomudijelu ukupno raspoloživih vila, luksuznih apartmana i/ili kondominija treraju manje kao potrošnju,a više kao lukravno financijsko ulaganje. Naime, većina tako prodanih pojedinačnih smještajnihjedinica, kroz primjenu sell and lease back 87 modela, jekom najvećeg dijela godine ionako se koriskao klasični turisčki komercijalni kapacitet, pri čemu se neto ostvarena dobit od njihove tržišnekomercijalizacije dijeli proporcionalno između vlasnika pojedinačnih nekretnina (privatne osobe) ioperatora resorta (pravna osoba zadužena za vođenje operavnog poslovanja cijelog kompleksa).S obzirom na veličinu potrebnog razvojnog prostora (kvadratura turisčke razvojne zone) i izrazihrazlika u stupnju urbaniziranos i/ili gustoći naseljenos pojedinih dijelova zemlje, ubrzani razvojturizma kroz integrirane (i mixed use) resort projekte u novije je vrijeme karakterisčan ponajvišeza Tursku i neke zemlje na afričkoj strani Mediterana (Egipat, Maroko, Tunis). Nadalje, budući da jeriječ o razvojnom konceptu koji se primjenjuje ponajviše izvan već urbaniziranih područja, a u ciljunjihovog privođenja turisčkom korištenju, planiranje i realizacija takvih projekata implicira ne samodobru pripremu, već i transparentno vođenje projekta od strane nositelja javne vlas u svim fazamanjegove realizacije. Drugim riječima, razvoj integriranih (i mixed use) resort projekata trebao bi podrazumijevastriktno prostorno-plansko usmjeravanje, odnosno javno usklađenu i od relevantnihrazvojnih dionika odobrenu izgradnju isključivo u za to predviđenim turisčkim razvojnim zonama.Kad jer riječ o dosadašnjem modelu razvoja turizma u Hrvatskoj, za razliku od prethodno navedenihzemalja Sjeverne Afrike, odnosno Turske, a sličnije razvoju turizma u priobalnim područjima Italije,Francuske i Grčke, turisčki se razvoj odvijao ponajviše spontano i organski, pri čemu su se objek/sadržaji turisčke ponude, najvećim dijelom, gradili u već urbaniziranim (turisčkim) mjesma, ili, uturisčkim zonama u njihovoj neposrednoj blizini. Nadalje, nositelji takvog razvoja bile su ponajvišelokalne fizičke i/ili pravne osobe. Samim m, iako se ne može decidirano reći da razvoj hrvatskogturizma nije, u određenoj mjeri, bio temeljen na uspostavi turisčkih resorta, njegov međunarodniidentet nije dosad, osim uz nekoliko iznimaka starijeg datuma 88 , bilo moguće dovodi u razvojnikontekst integriranih turisčkih resort projekata. Neovisno o tome, međum, imajući na umu sveveći broj razvojno-invescijskih projektnih ideja koje se recentno medijski plasiraju i/ili predlažurazličim jedinicama lokalne samouprave duž jadranske obale, a koje imaju sve bitne značajke integriranih(i mixed use) turisčkih resort projekata, postavlja se pitanje da li bi, odnosno pod kojimbi uvjema ulazak u njihovu realizaciju donio dugoročni boljitak hrvatskom turizmu?Pod pretpostavkom da razvoj hrvatskog turizma i dalje valja temelji i usmjerava na načelimaodrživog razvoja (ekološki, socio-kulturno i ekonomski), razmatranje ideje o izgradnji određenogbroja integriranih (i mixed use) resort projekata, na prvi se pogled ne čini ni lošom, ni štetnom, pod87 Radi se o ugovornom odnosu između pojedinačnih vlasnika nekretnina (vile, apartmana, kondominija) u nekom resortu premakojem vlasnik, u vrijeme kad nekretninu ne koris, istu daje na uporabu drugim potencijalnim korisnicima posredstvom (hotelske)menadžment kompanije (operatora). Osim ovog, u svijetu postoje i drugi slični modeli komercijalnog turisčkog korištenja privatnihsmještajnih jedinica kao što su, primjerice, managed apartments, fraconal ownership i sl.88 Iako bi ih se u suvremenim uvjema poslovanja teško moglo okarakterizira kao integrirane resort projekte, projek kao štosu Haludovo na Krku, odnosno Babin Kuk u Dobrovniku imali su u vrijeme kad su građeni određene značajke integriranog resorta.5. NAČIN IZVOĐENJA PROJEKTA42