Vernede bygg ikke i bruk - Senter for eiendomsutvikling og ...

krav som følger av de begrensinger som vernet setter på eksteriørendringer. Egenskapene
som er undersøkt er beskrevet etter Bygningsfunksjonstabellen (NS 3455 , 1993).
7.2 Elastisitet
Elastisiteten til et bygg er de mulighetene som bygget gir for utvidelse eller reduksjon av
byggets volum (arealer og bruksenheter) gjennom tilbygg, påbygg, oppdeling eller rivning.
(Byggemiljø/ Multiconsult). Tilrettelegging for elastisitet gjøres gjennom planlegging av
tomtearealet og adkomst og ved dimensjonering av fundamenter og bæresystemer for evt flere
etasjer. Påbygg vil være uaktuelt på et vernet bygg, og lastkapasitet for bygningens bæresystem
er derfor ikke nødvendig å undersøke. Tilrettelegging for elastisitet vil for et vernet
bygg begrense seg til tilbygg, med strenge krav til arkitektonisk løsning som kan samspille
med det vernede bygget. Det vil sjelden oppstå behov for tilbygg på den vernede porteføljen,
og generelt er tomtearealet romslige rundt vernede bygg. Elastisiteten undersøkes derfor ikke
nærmere i oppgaven.
7.3 Fleksibilitet
Fleksibiliteten til et bygg er gitt ved de muligheter man har til å endre byggets plan innen
samme funksjon ved reorganisering av bruksarealet gjennom flytting, rivning og bygging av
interne vegger. Et bygg med god fleksibilitet har sjelden bærende innervegger og det har
yttervegger (flater) som muliggjør endret rominndeling. For et fredet bygg vil interiørvern
eller vern av innvendig hovedstruktur ytterligere begrense fleksibiliteten. Eksteriørvern ville i
mindre grad begrense fleksibiliteten til et vernet bygg.
7.3.1 Frie flater (124 Frie spenn)
Frie flater defineres som arealet mellom bærende vegger/ stolper. Ingen bærende innervegger
gir mulighet for endringer i planløsning, og lang spennvidde gir økt mulighet for arealutforming
og frie flater. (Larsen & Bjørberg, 2007). En spennvidde på 15 m gir søylefrie
lokaler. Frie flater kan måles som m² fri flate, som andel i forhold til byggets bruttoareal eller
som bygningsbredde.
En bygningsbredde på 15 m – 17 m er optimal for kontor med åpne planløsninger, men noe
trang for cellekontorløsninger som krever 16,5 til 18,5 m. 15 m er maksimal bredde for
bygninger med bare naturlig ventilasjon. Bygg bredere enn 15 m vil ikke gi tilstrekkelig
tilgang på dagslys i midtsonen (Landstad, 2002).
Byggtegningene gir ikke alltid svar på hvorvidt innvendige vegger er bærende eller ikke. Jeg
har i stedet for å benytte målbare data direkte valgt å sette en tilstandsgrad på byggets
fleksibilitet, basert på en vurdering av bærekonstruksjon, byggets form og eksisterende planløsning
lest fra byggtegninger. Følgende verdier er benyttet:
1 Høy fleksibilitet. Bygget har store, åpne flater eller det er enkelt å foreta mindre endringer i
planløsningen. Disse egenskapene muliggjør en romfordeling som er egnet for mange bruksområder.
2 Liten fleksibilitet. Bygget har bærende søyler, eller noen bærende innervegger. Det er
krevende og kostbart å foreta større endringer i planløsningen.
46