Otvoriť - EUROREPORT plus
Otvoriť - EUROREPORT plus
Otvoriť - EUROREPORT plus
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
Ministerstvo dopravy, výstavby<br />
a regionálneho rozvoja SR<br />
Mení sa bývanie<br />
na Slovensku k lepšiemu?<br />
Byty – na Slovensku už desaťročia mimoriadne ,,horúca“ otázka. O aktuálnej situácii<br />
v tejto oblasti sa novinárka Tatiana Jaglová rozprávala s riaditeľkou odboru bytovej<br />
politiky a mestského rozvoja SR Elenou Szolgayovou.<br />
Foto: P. Urbi<br />
■■ Mnohých občanov zaujímajú najmä nájomné<br />
byty. Súčasný stav podpory ich výstavby<br />
nie je ani zďaleka ideálny, výsledky stále zaostávajú<br />
za očakávaniami. V čom sú hlavné<br />
slabiny a prekážky?<br />
V rámci transformácie vlastníckych<br />
vzťahov, keď štátne nájomné byty prešli<br />
do vlastníctva obcí a následne sa v súlade<br />
so zákonom o vlastníctve bytov a nebytových<br />
priestorov predali občanom, klesol<br />
podiel nájomných bytov z cca 25 % z celkového<br />
počtu bytov len na necelé 3 %. Takýto<br />
nízky podiel cenovo dostupných nájomných<br />
bytov predstavuje vážny problém.<br />
Z uvedených dôvodov štát vytvoril<br />
dva finančné podporné nástroje zamerané<br />
na oživenie verejného nájomného sektora.<br />
Prvým je Štátny fond rozvoja bývania<br />
a druhým Program rozvoja bývania, ktorých<br />
prostredníctvom štát poskytuje obciam<br />
mimoriadne výhodné stavebné úvery<br />
a nenávratné dotácie na obstarávanie nájomných<br />
bytov.<br />
Z prostriedkov ŠFRB a Programu rozvoja<br />
bývania sa poskytuje podpora, ktorá<br />
pri dobre nastavenom projekte pokryje celých<br />
100 % obstarávacích nákladov stavby.<br />
Aj napriek rôznym legislatívnym zmenám<br />
a úpravám základné kontúry tohto modelu<br />
financovania zostali zachované a výstavbu<br />
nájomných bytov vo verejnom nájomnom<br />
sektore určených na bývanie sociálnej<br />
slabších skupín obyvateľstva sa podarilo<br />
naštartovať. V priebehu rokov 1998 – 2011<br />
štát bytovou politikou a finančnými nástrojmi<br />
podporil obstaranie takmer 36-tisíc<br />
nájomných bytov. Tento počet bytov však<br />
len postupne zvyšuje podiel tohto typu bytov<br />
na trhu s bytmi.<br />
Výraznejšia podpora je limitovaná možnosťami<br />
štátneho rozpočtu. Podiel výdavkov<br />
štátneho rozpočtu do bývania na celkovom<br />
HDP (v bežných cenách) poklesol<br />
z hodnoty 0,52 v roku 2004 na hodnotu<br />
0,23 v roku 2012. Aj toto je jedným z dôvodov,<br />
prečo výstavba nájomných bytov nenapreduje<br />
razantnejšie.<br />
Súčasne zatiaľ čo počet nájomného bývania<br />
vo verejnom nájomnom sektore sa<br />
postupne zvyšuje, v oblasti súkromného<br />
nájomného bývania je situácia výrazne<br />
odlišná. Sektor nájomného bývania stagnuje.<br />
Hlavnou príčinou je nezáujem súkromného<br />
kapitálu o túto výstavbu najmä<br />
z dôvodu dlhej lehoty návratnosti investícií<br />
a neexistujúcich motivačných nástrojov<br />
zo strany štátu.<br />
■■ Problematika nájomného bývania sa dostala<br />
opäť do programového vyhlásenia vlády<br />
Roberta Fica. Vláda uvažuje o tom, ako vytvoriť<br />
podmienky aj na vstup súkromného kapitálu<br />
do ich výstavby. Zrejme však si to vyžaduje<br />
legislatívnu úpravu možností...<br />
Súkromný nájomný sektor, na rozdiel<br />
od verejného, poskytuje bývanie nielen<br />
sociálne slabším skupinám obyvateľstva,<br />
ale všetkým skupinám bez ohľadu na ich<br />
sociálny status. Z uvedeného dôvodu takéto<br />
byty môžu mať rôzny štandard, od<br />
najjednoduchších až po luxusnejšie byty.<br />
Obstarávanie nájomných bytov v rôznych<br />
štandardoch v súkromnom nájomnom<br />
sektore závisí od ponuky a dopytu po<br />
týchto bytoch. V podmienkach Slovenska<br />
(akútny nedostatok bytov v tomto sektore)<br />
sú žiadané najmä byty pre mladé rodiny<br />
a byty zabezpečujúce mobilitu pracovnej<br />
sily.<br />
S prihliadnutím na uvedenú potrebu<br />
a priemerné mesačné zárobky v národnom<br />
hospodárstve možno predpokladať,<br />
že pôjde predovšetkým o byty s priemernou<br />
podlahovou plochou 60 – 65 m 2 , prípadne<br />
bývanie typu ubytovne, pre pracovníkov<br />
prichádzajúcich za prácou na určité<br />
obdobie. To však nevylučuje aj obstarávanie<br />
väčších bytov, resp. bytov vyššieho či<br />
luxusného štandardu, v prípade dopytu po<br />
takýchto bytoch. Malo by ísť o podnikateľské<br />
rozhodnutie, a pre takéto byty by zo<br />
strany štátu nemali byť poskytované žiadne<br />
motivačné stimuly.<br />
Podľa štúdie s názvom Ekonomická<br />
efektívnosť a návratnosť finančných zdrojov<br />
vynaložených na výstavbu nájomných<br />
bytov v súkromnom sektore, ktorú k riešeniu<br />
tejto otázky objednalo v roku 2011<br />
naše ministerstvo, existuje niekoľko foriem<br />
podpory rozvoja súkromného nájomného<br />
sektoru. Vo vyspelých ekonomikách<br />
EÚ, z hľadiska vlastníctva nájomných bytov,<br />
sú rozhodujúcim vlastníkom fyzické<br />
osoby (občania). Ich podiel z celého fondu<br />
nájomných bytov v ostatnom období dosahoval<br />
úroveň napr. v Nemecku 70 %, vo<br />
Francúzsku 87 % a v Španielsku dokonca<br />
až 92 %. Menšie, pritom však stále vysoké<br />
podiely nájomných bytov vo vlastníctve<br />
fyzických osôb sú aj v Grécku, Luxembursku,<br />
Veľkej Británii a v niektorých ďalších<br />
krajinách. Hlavným dôvodom investovania<br />
obyvateľstva do výstavby súkromných<br />
nájomných bytov je najmä bezpečné investovanie<br />
kapitálu.<br />
Druhým z významných vlastníkov nájomných<br />
bytov v tomto sektore sú inštitucionálni<br />
investori – poisťovne majetkové,<br />
zdravotné, sociálne, dôchodkové, ale aj realitné<br />
fondy a spoločnosti (developeri), finančné<br />
inštitúcie a pod. Vo väčšine krajín<br />
EÚ, s výnimkou Dánska, ich podiel spravidla<br />
nie je významnejší. V ostatnom čase<br />
ich podiel klesá, čo je dané vysokou dobou<br />
návratnosti investícií do tohto sektora, na<br />
rozdiel od doby návratnosti do iných sektorov<br />
hospodárstva.<br />
Bývanie patrí k základným životným<br />
potrebám. Preto sa rozvoj bývania v každej<br />
krajine, teda aj v krajinách s vyspelou<br />
ekonomikou, podporuje štátom – nástrojmi<br />
priamymi (dotácie pre verejný nájomný<br />
sektor) alebo nepriamymi (zvýhodnené<br />
úvery zo strany štátu alebo zo strany obcí<br />
a daňové stimulácie pre súkromný nájomný<br />
sektor tak zo strany štátu, ako aj zo strany<br />
obcí).<br />
Daňové nástroje majú v jednotlivých<br />
krajinách rôznu podobu, ide najmä o:<br />
• možnosť odpočtu určitej časti obstarávacích<br />
nákladov stavby od základu<br />
dane z príjmov fyzickej osoby obstarávajúcej<br />
nájomný byt na určité obdobie<br />
(napr. 3 – 5 % z obstarávacích nákladov<br />
ročne po dobu 5 – 10 rokov),<br />
• umožnenie „daňových prázdnin“<br />
z dane príjmu z prenajímania nájomného<br />
bytu na určité obdobie,<br />
• zníženie, resp. až zrušenie dane z nehnuteľnosti<br />
(t. j. predmetného nájomného<br />
bytu) na určitú dobu, alebo po<br />
dobu využívania tohto bytu na nájomné<br />
bývanie),<br />
• zvýšenie dane z nehnuteľnosti, ak fyzická<br />
osoba má viac bytov, pričom<br />
niektorý z nich nevyužíva na prenájom,<br />
26 Časopis na prezentáciu Slovenska v Európskej únii
Change language