Børsprospekt inklusiv tegningsblanket:Download børsprospekt

More documents

Recommendations

Info

20 INveSteA SweDeN PrOPertIeS A/S · COPyrIght © 2008 INveSteA A/S generelle prisudvikling på serviceydelser, ændringer i offentlige afgifter, ændringer i for- bruget af varme, el, vand og renovation, ændrede krav til sikkerhedsforanstaltninger, ændrede myndighedskrav til miljøforanstaltninger m.m. I det omfang Selskabet ikke kan opnå kompenserende bidrag fra lejerne, kan sådanne forhold betyde øgede omkostninger og dermed lavere overskud for Selskabet. 3.7 ejendomsadministration Koncernens evne til at administrere Porteføljen effektivt vil have en betydning for udviklingen i lejeindtægterne. Budgettet forudsætter, at Selskabets ejendomsadministrator er i stand til at optimere Porteføljen med henblik på at opnå den størst mulige leje fra ejendommene. Der er indgået aftale med Omniagruppen om varetagelse af ejendomsadministration og kommerciel udvikling af Porteføljen. Omniagruppens opgaver omfatter blandt andet udlejning, styring af udviklingsprojekter, lejeopkrævning, økonomisk rapportering og myndighedskontakter m.v. Såfremt Omniagruppen ikke formår at forestå udlejningen og udviklingen af Porteføljen på en sådan måde, at lejepotentialet realiseres, vil dette kunne påvirke Selskabets vækst og indtjening negativt. Omniagruppen har p.t. direkte eller overordnet ansvar for mere end 200 ejendomme spredt over store dele af Sverige1 . Omniagruppen har hovedkontor i Stockholm og beskæftiger 29 personer inden for ejendomsudvikling og -forvaltning2 . 3.8 teknisk forvaltning Den tekniske forvaltning af Porteføljen er outsourcet til lokale tekniske serviceleverandører. De faktiske udgifter til den tekniske forvaltning afhænger af de enkelte ejendommes indretning og tekniske stand. De faktiske udgifter kan desuden blive påvirket af en række eksterne forhold, herunder vejrmæssige forhold, tekniske forhold, myndighedskrav, kommercielle beslutninger som led i Porteføljens løbende optimering m.v. Der budgetteres med omkostninger til teknisk forvaltning på 1,9% af lejeindtægten, hvilket svarer til DKK 1,3 mio. (2009-niveau). De budgetterede omkostninger er baseret på Bestyrelsens forventninger til prisudviklingen, aktivitetsniveauet og ejendommenes hidtidige omkostningsniveau. Der er imidlertid risiko for, at de faktiske udgifter til den tekniske forvaltning vil afvige fra de budgetterede udgifter, hvilket kan føre til lavere overskud end forventet. 3.9 Risiko vedrørende udviklingsprojekter Selskabets forretningsstrategi er at erhverve ejendomme med udviklingspotentiale og derefter gennemføre værdiskabende udviklingsprojekter. På tidspunktet for Aktiesalget ejer Selskabet ejendommene, der er beliggende i henholdsvis Stockholm, göteborg og Skellefteå. herudover ejer Selskabet en portefølje på syv ejendomme, der er solgt til Investea A/S med overtagelse den 31. januar 2009, men hvor selskabet samtidig har fået en option på at købe porteføljen tilbage i perioden indtil den 31. december 2009. Alle fire delporteføljer vurderes at indeholde betydelige udviklingspotentialer, der, med undtagelse af porteføljen i Katrineholm, er nærmere beskrevet i afsnit 9. Udviklingsprojekter- 1 Oplysninger fra Omniagruppen (www.omniagruppen.se) 2 Oplysninger fra Omniagruppen (www.omniagruppen.se)
ne kan imidlertid blive forsinket, ændret, reduceret, forringet eller helt opgivet som følge af forhold, som Bestyrelsen ikke er bekendt med eller har kontrol over, herunder udviklingen i lejeniveauet, myndighedskrav og tilladelser, politiske beslutninger, ændringer i byggeomkostninger, ledig kapacitet hos entreprenører og underentreprenører m.m. Nærsygehuset i Angered med et forventet udlejningsareal på ca. 15.000 m 2 er det stør- ste og økonomisk betydeligste af Udviklingsprojekterne. västra götaland-regionen, der står for sygehusdriften i västra götaland-regionen, har allerede truffet principbe- slutning om at etablere et nærsygehus i Angered. Da leje- og entreprenørkontrakterne endnu ikke er underskrevet, kan der ikke gives sikkerhed for, at nærsygehuset etableres i Angered Centrum, eller at nærsygehusets størrelse og økonomiske betydning for Selskabet bliver som beskrevet i Prospektet og forudsat i Budgettet. Selskabets forventede værdiskabelse fra nærsygehusprojektet i 2011 udgør ca. DKK 112,9 mio. svarende til 88% af Selskabets samlede forventede værdiskabelse fra Udviklingsprojekterne. Nærsygehusprojektet i Angered Centrum kan desuden blive forsinket, reduceret, forringet eller helt opgivet som følge af andre forhold, som Bestyrelsen ikke er bekendt med eller har kontrol over, herunder udviklingen i lejeniveauet, myndighedskrav og tilladelser, ændringer i byggeomkostninger, ledig kapacitet hos entreprenører og underentreprenører m.m. Såfremt forholdet mellem markedsværdien og investeringen ændres i et eller flere af Udviklingsprojekterne, eller såfremt der ikke kan opnås den forudsatte belåning af et eller flere af Udviklingsprojekterne, kan det blive nødvendigt for Selskabet enten at gennemføre Udviklingsprojekterne i reduceret skala eller at rejse supplerende egenkapital med henblik på Udviklingsprojekternes gennemførelse. hvis Udviklingsprojekterne eller andre alternative udviklingsprojekter med tilsvarende værdiskabelse ikke kan gennemføres som forudsat, kan dette have betydning for Selskabets økonomiske udvikling og værdi. Der er Bestyrelsen bekendt ingen forhold, der tyder på, at Udviklingsprojekterne eller andre alternative udviklingsprojekter ikke kan gennemføres som forudsat. 3.10 kreditrisiko Koncernen har kreditrisici vedrørende tilgodehavender hos lejere, anden kortfristet gæld og indeståender på bankkonti. Den største lejekoncentration er med ICA Sverige AB i Angered Centrum med 11% af lejeindtægten fra ejendommene. Styring af kreditrisici finder sted på koncernniveau i overensstemmelse med Bestyrelsens retningslinjer. 3.11 Risiko for negativ prisudvikling på markedet for investeringsejendomme værdien af Porteføljen er dels afhængig af Porteføljens kommercielle drift og indtjening, dels af udviklingen og prissætningen på investeringsejendomme generelt i Sverige, herunder i særdeleshed prissætningen på svenske butiksejendomme. Den generelle prissætning på butiksejendomme påvirkes af en lang række faktorer, herunder aktuel og forventet inflation, aktuelt og forventet renteniveau, ejendomsinvestorers krav til afkast på tilsvarende investeringer, omfanget af nybyggeri, efterspørgslen efter lokaler, befolkningsudviklingen generelt og i lokalområdet og den generelle samfundsøkonomiske rISIKOFAKtOrer 21
Page 1 and 2: Investea Sweden Properties A/S BØR
Page 4 and 5: 2 INveSteA SweDeN PrOPertIeS A/S ·
Page 12 and 13: 10 INveSteA SweDeN PrOPertIeS A/S
Page 72 and 73:
70 INveSteA SweDeN PrOPertIeS A/S
Page 74 and 75:
Page 76 and 77:
Page 78 and 79:
Page 80 and 81:
Page 82:
Angered Centrum, Gøteborg Selskabe
Page 85 and 86:
9.2.3 Udvidelse af udlejningsareal
Page 87 and 88:
dien af to ledige butikslokaler på
Page 89 and 90:
9.2.7 opførelse af nærsygehus i A
Page 91 and 92:
Sygehuset forventes at skabe et væ
Page 93 and 94:
På grund af den store udbygning af
Page 95 and 96:
ejendomme i Skellefteå ejendom Adr
Page 97 and 98:
Lejeliste Skellefteå Bymidte Lejer
Page 99 and 100:
9.3.4 Udviklingsmuligheder af Mimer
Page 101 and 102:
utiksarealer samt en opgradering af
Page 103 and 104:
expert kæden sælger elektroniske
Page 105 and 106:
ejendommene er beliggende i det abs
Page 107 and 108:
Lejeroversigt katrineholm Bymidte L
Page 109 and 110:
10.3 erklæring afgivet af uafhæng
Page 111 and 112:
Aktiver (Dkk mio.) 31/12/08 31/12/0
Page 113 and 114:
10.7 Resultatbudget Nedenstående t
Page 115 and 116:
10.9 Balancebudget Nedenstående ta
Page 117 and 118:
I forbindelse med færdiggørelsen
Page 119 and 120:
10.10.4 Samlet lejebudget Baseret p
Page 121 and 122:
tia er medlem af Foreningen af råd
Page 123 and 124:
vesteringer vedrørende Udviklingsp
Page 125 and 126:
Forum Fastighetsekonomi er en af de
Page 127 and 128:
Investors budgetterede afkast ved e
Page 129 and 130:
yderligere tab kan fradrages i de f
Page 131 and 132:
11.1 Hoved- og nøgletal regNSKABSM
Page 133 and 134:
2007 Koncernens resultat og økonom
Page 135 and 136:
11.5 Den uafhængige revisors erkl
Page 137 and 138:
11.6 konsolideret resultatopgørels
Page 139 and 140:
egNSKABSMÆSSIge OPlySNINger egenka
Page 141 and 142:
11.9 pengestrømsopgørelse for per
Page 143 and 144:
pengestrømme fra finansieringsakti
Page 145 and 146:
1 Anvendt regnskabspraksis Generelt
Page 147 and 148:
• Ændringer til IAS 23, som kræ
Page 149 and 150:
aktiver, forpligtelser og eventualf
Page 151 and 152:
Moderselskabet er sambeskattet med
Page 153 and 154:
omkostninger. I efterfølgende peri
Page 155 and 156:
likvide beholdninger i pengestrøms
Page 157 and 158:
eslutninger som led i butikscentret
Page 159 and 160:
Når lånene udløber, vil der i fo
Page 161 and 162:
Dagsværdien for investeringsejendo
Page 163 and 164:
6 Finansielle indtægter DKK 1.000
Page 165 and 166:
10 Investeringsejendomme DKK 1.000
Page 167 and 168:
13 tilgodehavende selskabsskat DKK
Page 169 and 170:
16 Finansielle gældsforpligtelser,
Page 171 and 172:
19 Finansielle instrumenter DKK 1.0
Page 173 and 174:
11.11 Selskabets revisor Selskabets
Page 175 and 176:
12.2 Halvårsberetning for perioden
Page 177 and 178:
12.3 Hoved- og nøgletal Bestyrelse
Page 179 and 180:
12.5 Balance hAlvÅrSrAPPOrt FOr Pe
Page 181 and 182:
12.7 pengestrømsopgørelse hAlvÅr
Page 183 and 184:
13. Proforma regnskabsoplysninger 1
Page 185 and 186:
konklusion ved det udførte arbejde
Page 187 and 188:
13.4 proforma regnskabsoplysninger
Page 189 and 190:
Proforma regnskabsoplysningerne for
Page 191 and 192:
14. Rådgivere og samarbejdspartner
Page 193 and 194:
16. Definitioner A-aktionærerne Fy
Page 195 and 196:
4.3 Bestyrelsen er bemyndiget til e
Page 197 and 198:
13.4 De af B-aktionærerne valgte m
Page 199 and 200:
(k) at drage omsorg for anbringelse
Page 201 and 202:
vante forhold, der kan have betydni
Page 203 and 204:
BIlAg 3: BeregNINg AF gevINStDelINg
Page 205:
Købsblanket Investea Sweden Proper
show all

Børsprospekt inklusiv tegningsblanket:Download børsprospekt

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?