Børsprospekt inklusiv tegningsblanket:Download børsprospekt

More documents

Recommendations

Info

76 INveSteA SweDeN PrOPertIeS A/S · COPyrIght © 2008 INveSteA A/S Lejekontrakternes udløbstidspunkter SEK, mio. % Leje Akkumuleret leje 9.1.2 Lejekontrakternes udløbstidspunkter ejendommenes lejekontrakter har en fornuftig spredning, både med hensyn til lejere, beliggenheder og kontrakternes udløbstidspunkter. Fordelingen af lejekontrakternes varighed er vist i figuren nedenfor. Som det fremgår af figuren, udløber ca. 70% af kontrakterne inden for de næste 4 år. Omniagruppen vurderer, at det gennemsnitlige lejeniveau i de eksisterende lejekontrakter ligger betydeligt under den nuværende opnåelige markedsleje, hvorfor de kommende års genforhandlinger i forbindelse med lejekontrakternes udløb forventes at indeholde et betydeligt lejepotentiale, som kun delvist er reflekteret i Budgettet. 9.1.3 ejendommenes driftsindtjening ejendommenes lejeindtægter og driftsomkostninger er i afsnit 9 opgjort på årsniveau pr. 1. september og for Angered Centrums vedkommende på årsniveau opgjort ultimo 2008. Årsniveauet pr. 1. september 2008 er på tidspunktet for Prospektets offentliggørelse det mest aktuelle udtryk for lejeindtægterne og driftsomkostningerne for ejendommene, idet de aktuelle lejeindtægter for ejendommene i september måned 2008 er omregnet til årsniveau. På grund af det igangværende ombygningsprojekt i Angered og de deraf frigjorte udlejningsarealer anvendes i afsnittet årsniveauer opgjort ultimo 2008 for Angered Centrum. Indekseringer af lejekontrakter, genforhandlinger, nyudlejninger og opsigelser af lejemål, bortfald af lejerabatter og lejetillæg m.v. bevirker, at der ikke nødvendigvis er sammenfald mellem lejeindtægter og driftsomkostninger opgjort på årsniveau på en given dato og niveauet for lejeindtægter og driftsomkostninger opgjort for samme år som helhed. lejeindtægten fra ejendommene budgetteres at udgøre DKK 81,3 mio. (årsniveau opgjort pr. 1. september 2008), når man indregner lejeværdien af de arealer, som ICA har fraflyttet i forbindelse med ibrugtagningen af ICA Maxi-butikken. Disse arealer er omfattet af garanti fra Investea A/S fra og med 1. januar 2009. efter driftsomkostninger på ca. DKK Lejepotentialet i ejendommene . . . . . Gennemsnitlig butiksleje og aktuel markedsleje, SEK pr. m Kungens Kurva Angered Centrum Aktuel leje Markedsleje Skellefteå Centrum Anm: Den aktuelle markedsleje gengiver Omniagruppens vurdering primo september 2008 Katrineholm Bymidte
26,2 mio. (årsniveau opgjort pr. 1 september 2008) forventes et bruttoresultat for ejendommene på ca. DKK 55,1 mio. (årsniveau opgjort pr. 1. september 2008). Der henvises til afsnit 10 for en nærmere gennemgang af de budgetterede lejeindtægter og driftsomkostninger. BeSKrIvelSe AF eJeNDOMMeNe oversigt over ejendommene Beløb i SEK Udlejningsareal, m 2 Leje (årsniveauer opgjort pr. 1. september 2008, dog Angered Centrum pr. ultimo 2008) estimeret driftsoverskud (årsniveauer opgjort pr. 1. september 2008, dog Angered Centrum pr. ultimo 2008) købspris* (dog markedsværdi ekskl. udviklingspotentiale for Angered Centrum) Angered Centrum** 43.690 56.500.000 37.375.000 650.000.000 Skellefteå Bymidte (2 ejendomme) 9.898 10.555.000 6.389.000 106.000.000 Kungens Kurva*** 7.102 12.610.000 9.537.000 165.800.000 ejendommene i alt 60.690 79.665.000 53.301.000 921.800.000 Katrineholm Bymidte (7 ejendomme)**** 25.365 21.923.000 15.582.000 250.000.000 ejendomme i alt <strong>inklusiv</strong> katrineholm Bymidte 86.055 101.588.000 68.883.000 1.171.800.000 * Ejendomsværdierne er bekræftede af uafhængige valuarvurderinger daterede marts (Katrineholm Bymidte-ejendommene) og april (Angered Centrum-butikscentret, Skellefteå Bymidte-ejendommene og Stockholm-ejendommen). ** Lejeindtægten for Angered Centrum er opgjort ultimo 2008. Lejeindtægten for Angered Centrum indeholder to ledige butikslejemål med et samlet udlejningsareal på 1.201 m 2 og med estimeret lejeværdi på SEK 2.600.000, hvor Selskabet er i forhandlinger med flere potentielle lejere. Derudover indeholder lejeindtægten for Angered Centrum 2.350 m 2 ledige arealer med estimeret lejeværdi SEK 4.215.000, der udlejes senest 1. januar 2009 og er omfattet af garanti fra Investea A/S i op til tre år fra 1. januar 2009 ved indgåelse af lejekontrakter med løbetid på mindst et år. *** Lejeindtægten for Kungens Kurva er vist efter ombygningsprojektets færdiggørelse. Ejendommen i Kungens Kurva erhverves til et aftalt startafkast på 5,75% p.a. med en forventet samlet købspris som vist. **** Selskabet har den 6. oktober 2008 indgået aftale med Investea A/S om at sælge ejendomsporteføljen i Katrineholm tilbage til Investea A/S med overtagelse den 31. januar 2009. 9.1.4 Udviklingsprojekterne generelt er ejendommene kendetegnet ved betydelige udviklingsmuligheder på kort og langt sigt. Allerede i 2009 forventes udviklingsprojektet i Skellefteå at medføre stigende lejeindtægter og dermed en øget værdi af disse ejendomme. Det mest sandsynlige udviklingsprojektet i Angered består af et nærsygehus, der er pro- jekteret til ca. 15.000 m 2 og forventes færdigt i 2011. Nærsygehuset forventes udlejet til västra götaland-regionen på en 20-årig uopsigelig lejekontrakt, der forventes under- skrevet samtidig med entreprenørkontrakten i 2. kvartal 2009. I Skellefteå består udviklingsprojektet af en ombygning af arealer fra kontorer til butik- ker samt etablering af en ny butik, f.eks. en levnedsmiddelforretning, i ejendommens underetage. 77
Page 1 and 2:
Investea Sweden Properties A/S BØR
Page 4 and 5:
2 INveSteA SweDeN PrOPertIeS A/S ·
Page 6 and 7:
Page 8 and 9:
Page 10 and 11:
Page 12 and 13:
10 INveSteA SweDeN PrOPertIeS A/S
Page 14 and 15:
Page 16 and 17:
Page 18 and 19:
Page 20 and 21:
Page 22 and 23:
Page 24 and 25:
Page 26 and 27:
Page 28 and 29: 26 INveSteA SweDeN PrOPertIeS A/S
Page 82: Angered Centrum, Gøteborg Selskabe
Page 85 and 86: 9.2.3 Udvidelse af udlejningsareal
Page 87 and 88: dien af to ledige butikslokaler på
Page 89 and 90: 9.2.7 opførelse af nærsygehus i A
Page 91 and 92: Sygehuset forventes at skabe et væ
Page 93 and 94: På grund af den store udbygning af
Page 95 and 96: ejendomme i Skellefteå ejendom Adr
Page 97 and 98: Lejeliste Skellefteå Bymidte Lejer
Page 99 and 100: 9.3.4 Udviklingsmuligheder af Mimer
Page 101 and 102: utiksarealer samt en opgradering af
Page 103 and 104: expert kæden sælger elektroniske
Page 105 and 106: ejendommene er beliggende i det abs
Page 107 and 108: Lejeroversigt katrineholm Bymidte L
Page 109 and 110: 10.3 erklæring afgivet af uafhæng
Page 111 and 112: Aktiver (Dkk mio.) 31/12/08 31/12/0
Page 113 and 114: 10.7 Resultatbudget Nedenstående t
Page 115 and 116: 10.9 Balancebudget Nedenstående ta
Page 117 and 118: I forbindelse med færdiggørelsen
Page 119 and 120: 10.10.4 Samlet lejebudget Baseret p
Page 121 and 122: tia er medlem af Foreningen af råd
Page 123 and 124: vesteringer vedrørende Udviklingsp
Page 125 and 126: Forum Fastighetsekonomi er en af de
Page 127 and 128: Investors budgetterede afkast ved e
Page 129 and 130:
yderligere tab kan fradrages i de f
Page 131 and 132:
11.1 Hoved- og nøgletal regNSKABSM
Page 133 and 134:
2007 Koncernens resultat og økonom
Page 135 and 136:
11.5 Den uafhængige revisors erkl
Page 137 and 138:
11.6 konsolideret resultatopgørels
Page 139 and 140:
egNSKABSMÆSSIge OPlySNINger egenka
Page 141 and 142:
11.9 pengestrømsopgørelse for per
Page 143 and 144:
pengestrømme fra finansieringsakti
Page 145 and 146:
1 Anvendt regnskabspraksis Generelt
Page 147 and 148:
• Ændringer til IAS 23, som kræ
Page 149 and 150:
aktiver, forpligtelser og eventualf
Page 151 and 152:
Moderselskabet er sambeskattet med
Page 153 and 154:
omkostninger. I efterfølgende peri
Page 155 and 156:
likvide beholdninger i pengestrøms
Page 157 and 158:
eslutninger som led i butikscentret
Page 159 and 160:
Når lånene udløber, vil der i fo
Page 161 and 162:
Dagsværdien for investeringsejendo
Page 163 and 164:
6 Finansielle indtægter DKK 1.000
Page 165 and 166:
10 Investeringsejendomme DKK 1.000
Page 167 and 168:
13 tilgodehavende selskabsskat DKK
Page 169 and 170:
16 Finansielle gældsforpligtelser,
Page 171 and 172:
19 Finansielle instrumenter DKK 1.0
Page 173 and 174:
11.11 Selskabets revisor Selskabets
Page 175 and 176:
12.2 Halvårsberetning for perioden
Page 177 and 178:
12.3 Hoved- og nøgletal Bestyrelse
Page 179 and 180:
12.5 Balance hAlvÅrSrAPPOrt FOr Pe
Page 181 and 182:
12.7 pengestrømsopgørelse hAlvÅr
Page 183 and 184:
13. Proforma regnskabsoplysninger 1
Page 185 and 186:
konklusion ved det udførte arbejde
Page 187 and 188:
13.4 proforma regnskabsoplysninger
Page 189 and 190:
Proforma regnskabsoplysningerne for
Page 191 and 192:
14. Rådgivere og samarbejdspartner
Page 193 and 194:
16. Definitioner A-aktionærerne Fy
Page 195 and 196:
4.3 Bestyrelsen er bemyndiget til e
Page 197 and 198:
13.4 De af B-aktionærerne valgte m
Page 199 and 200:
(k) at drage omsorg for anbringelse
Page 201 and 202:
vante forhold, der kan have betydni
Page 203 and 204:
BIlAg 3: BeregNINg AF gevINStDelINg
Page 205:
Købsblanket Investea Sweden Proper
show all

Børsprospekt inklusiv tegningsblanket:Download børsprospekt

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?