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Quelle: GEWOFAG, Foto: Anja Wechsler
mit beeindruckenden Zahlen aufwarten konnte.
Die SoBoN ersparte der Stadt in diesem Zeitraum
rund 446 Mio. € an Planungs- und Finanzierungskosten
und brachte ihr kostenlos 3,8 Mio. m 2
Grund und Boden für öffentliche Zwecke. Seit dem
konnte die Erfolgsgeschichte der SoBoN weiter
fortgeschrieben werden. So wurden seit 1994
insgesamt 119 Bebauungspläne nach SoBoN-
Grundsätzen zur Rechtsverbindlichkeit gebracht
(Stand 31. Dezember 2012), und dabei Baurecht
für 34.940 Wohnungen, davon 9.320 Sozialwohnungen,
geschaffen. „Aus dem anfangs verketzerten
Instrument der Verfahrensgrundsätze zur
sozialgerechten Bodennutzung ist ein gelungenes
Musterbeispiel für die partnerschaftliche Zusammenarbeit
von Stadt und Bauwirtschaft geworden.
Es ist bereits Vorbild für andere deutsche Kommunen
und findet europaweit Beachtung“, kommentierte
Münchens Oberbürgermeister Christian Ude
die Entwicklung der SoBoN anlässlich des 15-jährigen
Jubiläums.
Grundgedanke
Der Grundgedanke der SoBoN ist ebenso einfach
wie einleuchtend. Grundeigentümer sollen sich an
den Folgekosten der Planung beteiligen, die durch
die Schaffung neuen Baurechts verursacht werden.
Voraussetzung für die Anwendung der sozialgerechten
Bodennutzung ist, dass ein Grundstück
durch einen neuen Bebauungsplan eine nicht
unerhebliche Bodenwertsteigerung erfährt.
Dabei spielt es keine Rolle, ob der Bebauungsplan
für das Grundstück eine gewerbliche-, Wohnoder
Mischnutzung festsetzt. Weiter entscheidend
ist, dass der Stadt planungsbedingte Kosten
entstehen.
Die Planungsbegünstigten tragen die Verantwortung
für:
• den Ausbau der Erschließungsstraßen und örtlichen
Grünflächen einschließlich der Bereitstellung
der dafür nötigen Grundstücke,
• die soziale Infrastruktur für Kinder, von der
Kinderkrippe bis zur Grundschule, in der Regel
in Form eines Finanzierungsbeitrags und durch
Grundstücksbereitstellung,
• einen angemessenen Anteil geförderten Wohnungsbaus
am neu geschaffenen Wohnungsbaurecht,
die sogenannte Förderquote von
30 % zu Gunsten der Wohnungssuchenden mit
unteren und mittleren Einkommen,
• den Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft
sowie die Planungskosten
• und die zügige Verwirklichung der Planungen
(Baupflicht).
Grundsätzlich soll den Planungsbegünstigten
aber mindestens ein Drittel der durch die Überplanung
erzielten Bodenwertsteigerung zustehen.
„Die Übernahme der durch das Planungsvorhaben
ursächlich ausgelösten Kosten und Lasten ist seitens
der Bauträgerschaft allgemein akzeptiert. Die
Verfahren sind transparent; sofern Änderungen
erforderlich werden, werden diese frühzeitig kommuniziert
und mit den Betroffenen diskutiert“,
sagt Münchens Stadtbaurätin Prof. Dr. Elisabeth
Merk zur Reaktion der Bauträger auf die SoBoN.
Münchener Mischung
Für die Stadt München ist ein zentraler Punkt,
dass die Planungsbegünstigten bei der Schaffung
von neuem Wohnraum in die Pflicht genommen
werden. Dabei soll ein angemessener Teil der
neuen Wohnungen für untere und mittlere Einkommen
vorgehalten werden. Die sog. Förderquote
beträgt 30 %. In der Praxis gilt, dass 20 %
für den geförderten Mietwohnungsbau und 10 %
für (geförderte) Eigentumswohnungen zu verwenden
sind. Dadurch soll es auch Haushalten
mit mittlerem Einkommen ermöglicht werden,
in der Stadt preisgünstiges Wohneigentum zu erwerben.
Die Verkaufspreise der geförderten Objekte
liegen in der Regel bei maximal 3.000 €/m 2
Wohnfläche.
Durch diese Vorgaben wird die von der Stadt erstrebte
Münchner Mischung – eine breite Streuung
von Einkommensgruppen in den Wohnquartieren
– erreicht. Die Förderquote von 30 % wurde
vom Stadtrat 2006 – als er auf zahlreiche
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